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Interdiction des passoires thermiques en location : tout ce qu'il faut savoir
publié le 06.12.24L’interdiction des passoires thermiques à la location marque une étape décisive dans la lutte contre les dépenses énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre. Depuis quelques années, ces logements particulièrement énergivores sont progressivement écartés du marché locatif grâce à certaines mesures législatives. Les propriétaires doivent donc désormais se conformer à de nombreux critères de décence énergétique avant de pouvoir proposer leur bien à la location. Dans cet article, Thermor vous propose de découvrir l’impact de ces nouvelles règles pour les propriétaires d’une passoire thermique en location, les droits des locataires, ainsi que les solutions techniques et financières à disposition pour aider à améliorer la performance énergétique des biens concernés.
Passoire thermique : définition et critères
Une passoire thermique désigne un logement dont la qualité de l’isolation est insuffisante, ce qui peut entraîner d'importantes pertes de chaleur et une consommation énergétique élevée au quotidien. En France, ces logements sont classés F ou G par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Selon Effy, un logement de classe F consomme plus de 331 kWh/m²/an, tandis qu’un logement de classe G dépasse les 450 kWh/m²/an.
Interdiction de louer une passoire thermique : ce que dit la loi
Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être loués en France métropolitaine. Cette règle concerne uniquement les nouveaux baux et vise à éliminer les « passoires thermiques ». Ces logements, classés G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), sont jugés indécents sur le plan énergétique. Selon la loi Climat et Résilience, en 2025, les logements proposés à la location devront atteindre au moins la classe F, puis la classe E en 2028 et la classe D en 2034.
Locataire d'une passoire thermique : droits et recours
Face à un logement énergivore, les locataires bénéficient de certains droits pour leur permettre d’améliorer leur confort et réduire leurs factures. Voici comment identifier une passoire thermique et quels recours envisager en cas de litige avec le propriétaire du bien.
Normes de décence énergétique et recours possibles
Depuis le 1er janvier 2023, les critères de décence énergétique s’appliquent à certains baux. Si un logement loué après cette date ne respecte pas ces normes, le locataire peut demander une mise en conformité. Pour ce faire, il doit, en premier lieu, dialoguer avec le propriétaire pour tenter de trouver une solution amiable. En cas d’échec, il peut alors saisir la Commission départementale de conciliation ou un juge. Ce dernier pourra exiger du propriétaire la réalisation des travaux, la réduction du loyer ou la suspension de son paiement. Toutefois, si le logement fait partie d’une copropriété, des limites légales peuvent restreindre les recours possibles, notamment lorsque les travaux impliquent les parties communes.
Comment déterminer si un logement est une passoire thermique ?
Comme évoqué précédemment, un logement est qualifié de passoire thermique si son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) indique une classe F ou G. Ce diagnostic doit obligatoirement être effectué pour chaque bien en location. Pour vérifier cette classification, le locataire peut demander une copie du DPE au propriétaire. En cas de doute, il est également possible de faire effectuer un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié.

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Les solutions pour rendre une passoire thermique louable
Pour rendre une passoire thermique accessible sur le marché de la location, il est donc devenu essentiel pour les propriétaires d’améliorer sa performance énergétique. Cela passe avant tout par des travaux d’isolation et de chauffage adaptés et regroupés sous le terme de rénovation énergétique. Voici les solutions clés pour réduire les pertes thermiques et optimiser la consommation énergétique d’un logement.
Les travaux essentiels pour améliorer la performance énergétique
Pour améliorer le DPE et, par définition, la performance énergétique d’un logement, certains travaux sont à prioriser. Pour vous aider à mettre en place ce projet de rénovation énergétique, Thermor a listé pour vous les étapes essentielles à observer.
Isolation et réduction des déperditions thermiques
L’isolation est la première étape à observer pour améliorer la performance énergétique d’un logement. Les déperditions thermiques par le toit, les murs ou le sol peuvent représenter près de la moitié de la consommation énergétique. Une isolation efficace des combles (perdus ou non), des murs extérieurs et des planchers permet aussi de limiter ces ponts thermiques. Remplacer les menuiseries vétustes par des fenêtres à double ou triple vitrage peut aussi réduire les infiltrations d’air et participer à l’amélioration du DPE du logement.
Choix du chauffage pour réduire la consommation énergétique
Une fois l’isolation optimisée, le choix d’un système de chauffage moderne et adapté devient essentiel. Une pompe à chaleur (comme celles proposées par Thermor), une chaudière à condensation ou un poêle à granulés restent des solutions performantes et économiques sur le long terme. Ces équipements, dotés de technologies avancées, permettent d’ajuster la température de manière précise, selon les besoins réels du foyer. Un chauffage bien dimensionné, associé à une production d’eau chaude efficace, réduit les consommations d’un foyer sans pour autant sacrifier le confort thermique de l’habitation.

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Aides financières pour rénover une passoire thermique
Rénover une passoire thermique est essentiel pour diminuer les factures d'énergie et améliorer le confort des occupants d’une habitation. Pour autant, ces logements nécessitent des travaux parfois coûteux. Heureusement, des aides financières variées permettent d’accompagner les propriétaires dans cette démarche. Entre les dispositifs nationaux, comme MaPrimeRénov’, et les solutions spécifiques proposées aux bailleurs… De nombreuses opportunités s’offrent à vous pour vous aider à rendre votre bien plus économe en énergie.
MaPrimeRénov' et bonus pour les rénovations énergétiques
MaPrimeRénov' est une aide phare pour les propriétaires qui souhaitent améliorer l’efficacité énergétique de leur logement. Cette prime couvre des travaux comme l’isolation, le remplacement des systèmes de chauffage ou l’installation de VMC double flux (sous certaines conditions). Les propriétaires bailleurs peuvent aussi en bénéficier, même dans le cadre de la rénovation de biens en cours d’acquisition. À noter, toutefois, que les passoires thermiques classées F ou G bénéficient d’un traitement prioritaire, avec des règles simplifiées et un accès prolongé à certains dispositifs proposés par MaPrimeRénov’.
Autres aides disponibles pour les propriétaires-bailleurs
En complément de MaPrimeRénov’, d’autres solutions financières existent pour permettre aux bailleurs d’effectuer les travaux de rénovation énergétique nécessaires. La prime énergie (CEE), par exemple, incite les propriétaires à entreprendre des travaux économes en énergie, grâce au soutien des fournisseurs. L’éco-prêt à taux zéro finance les rénovations sans frais d’intérêt. De plus, une TVA réduite à 5,5 % s’applique sur la main-d’œuvre et l’achat des équipements et des matériaux. Enfin, des aides locales peuvent compléter le financement selon la région où est situé le logement et les caractéristiques du bien. Ces dispositifs sont cumulables sous certaines conditions et permettent d'alléger le coût global des travaux, tout en favorisant la transition énergétique.
La lutte contre les passoires thermiques est une étape essentielle pour réduire l’impact environnemental de ces logements. Bien qu’assez coûteuses, ces mesures permettent de renforcer la protection des locataires tout en incitant les propriétaires à entreprendre des rénovations énergétiques. Heureusement, plusieurs aides financières de l’État permettent de réaliser ces travaux en allégeant le poids des frais engendrés par ces mesures.