Le DPE vierge est-il encore autorisé ?

Depuis 2011, il doit aussi être impérativement mentionné sur les annonces immobilières pour les deux types de transactions. Grâce à son étiquette énergie et son étiquette climat, il permet de renseigner les futurs occupants, sur les performances énergétiques du logement, ses émissions de gaz à effet de serre et les futures dépenses en énergie. Cependant, il arrive que le DPE n’ait aucune étiquette renseignée. On parle alors de DPE vierge ou DPE blanc. La réforme du DPE de 2021 interdit la délivrance d’un tel DPE. Mais qu’en est-il des DPE vierges préexistants ? Thermor vous aide à y voir plus clair sur la réglementation en vigueur et le traitement des anciens DPE.

Définition du DPE vierge

Un DPE vierge, autrement appelé DPE blanc ou encore DPE sans étiquette, est, comme son nom l’indique, un DPE dépourvu d’étiquette climat et d’étiquette énergie. En d’autres termes, contrairement au DPE complet, il ne comporte : 

• Aucune classification de la classe énergétique de A à G ; 
• Ni aucune donnée sur la consommation d'énergie primaire ou les émissions de gaz à effet de serre (exprimées en kWhEP/m².an et kg éqCO2/m².an).

Par conséquent, les futurs occupants ou acheteurs ne peuvent pas évaluer les dépenses énergétiques à prévoir, ni l'impact environnemental de la propriété. Durant leurs recherches de location ou d’achat, ils n’ont pas non plus la possibilité de comparer les différents biens immobiliers en termes de confort thermique, d'isolation ou de performance énergétique.

Historique et évolution de la législation du DPE

Le DPE vierge, autorisé pendant longtemps, n’est aujourd’hui quasiment plus toléré, ni même possible. La raison ? La réforme du DPE de 2021 a introduit un mode de calcul unique. Explications.

Avant la réforme de 2021

Avant la réforme de 2021, il existait deux méthodes de calcul pour évaluer la performance énergétique d'un bien immobilier : 

• La méthode sur factures ; 
• Et la méthode 3CL.

La méthode sur facture impliquait l'utilisation des factures d'énergie des trois dernières années pour calculer une moyenne.

La méthode 3CL (Calcul de Consommations Conventionnelles des Logements), quant à elle, reposait à ce moment-là sur des hypothèses standardisées sur : 

• La durée et la période d'occupation du logement ; 
• Les températures intérieures (19 °C en journée et 17 °C la nuit en période de chauffe) ; 
• La consommation d'eau chaude sanitaire, calculée en fonction de la surface habitable et du taux d'occupation ; 
• Et les données climatiques, calculées sur une trentaine d’années, et ajustées en fonction de l’altitude et de la distance du littoral.

En appliquant l'une de ces deux méthodes, le professionnel évaluait la performance énergétique et attribuait une note. Un DPE était considéré comme blanc lorsque aucune de ces méthodes n'avait pu être appliquée, souvent dans le cas de bâtiments anciens ou lorsque les factures n’étaient pas accessibles. En pratique, cela pouvait être dû à diverses raisons comme l'absence de factures, un litige entre propriétaire et locataire, ou l'utilisation de sources d'énergie non quantifiables (chauffage au bois, etc.).

Dans ces situations, le professionnel était autorisé à émettre un DPE vierge en raison du manque d'informations disponibles.

Changements apportés par la réforme de 2021

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le calcul du DPE d'un logement se fait exclusivement selon la méthode de Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements, dite 3CL.

La méthode 3CL implique une description détaillée de chaque élément du logement :

• Les équipements de chauffage et d'alimentation en eau chaude sanitaire, ainsi que leur source d'énergie ; 
• Les éventuels équipements de production d'énergie renouvelable, tels que les panneaux solaires ou les pompes à chaleur ;
• Le système de ventilation, qu'il soit naturel ou mécanique, avec précision sur le type de VMC le cas échéant ; 
• Les matériaux et l'isolation des planchers, plafonds et murs extérieurs ; 
• Les caractéristiques des portes et des fenêtres, y compris le type de vitrage. 

En saisissant ces données dans un logiciel certifié par l'ADEME, le diagnostiqueur immobilier peut déterminer les deux notes du DPE (classe énergie et classe climat).
 

Les DPE vierges aujourd'hui

La méthode 3CL ne souffre d'aucun DPE vierge, mais dans certains cas, d’anciens DPE blancs peuvent encore subsister.

Disparition du DPE vierge post-réforme 2021

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, une réforme majeure du DPE a été instaurée pour le rendre plus fiable et opposable. Cette refonte découle en partie du constat que le DPE reposait sur des données incomplètes, ce qui rendait cet indicateur peu fiable. Ont notamment été pointés du doigt : 

• L’utilisation de deux méthodologies de calcul distinctes, appliquées selon la période de construction des logements ; 
• Et les lacunes de la méthode sur factures, qui se fondait sur les habitudes des occupants plutôt que sur les caractéristiques propres au bien.

Comme nous l’avons vu, désormais, le nouveau DPE repose sur un mode de calcul unique : la méthode 3CL, qui se base uniquement sur les caractéristiques du bien et non pas sur les factures ou les habitudes de vie des occupants. Par conséquent, la délivrance de DPE vierges n'est tout simplement plus possible aujourd’hui.

Statut et gestion des DPE vierges existants

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les bailleurs doivent respecter le critère de décence énergétique du bien qu’ils veulent mettre à la location. Pour être décent, un logement doit dorénavant afficher une consommation énergétique finale inférieure à 450 kWh/m²/an, donnée établie par le diagnostic de performance énergétique. 

Logiquement, si un logement arbore un DPE vierge, le propriétaire ne peut prouver le respect de ce critère. Dans cette situation, le logement sera alors considéré comme indécent à partir de la première reconduction tacite après le 1ᵉʳ janvier 2023, et seul un nouveau DPE (non vierge) pourra attester de la conformité à ce critère de décence.

Dans le cas des DPE vierges établis entre janvier 2018 et juin 2021, ils sont techniquement encore valables. Cependant, les logements au DPE vierge ne peuvent pas être mis en location, comme nous venons de le voir. Quant à la vente, elle n’est pas interdite en principe, mais elle est compliquée à mettre en place. En effet, toute annonce immobilière, quelle que soit la transaction (location ou vente) doit impérativement faire figurer les deux notes du DPE. Or, cela n’est pas possible avec un DPE vierge, ce qui mène les propriétaires d’un tel bien dans une impasse. Dans ce cas, la solution est donc de demander l’établissement d’un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié. 

Validité et conséquences d'un DPE vierge

Durée de validité d'un DPE vierge

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique (DPE) est de 10 ans, selon l’article R134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation*.
Depuis la refonte du DPE en 2021, les DPE vierges : 

• Ne sont plus valables et doivent être refaits s’ils ont été délivrés entre 2013 et 2017 ; 
• Ou sont encore valides jusqu’en décembre 2024 s’ils ont été réalisés entre 2018 et juin 2021. 

En résumé, tous les DPE antérieurs à la réforme deviennent obsolètes en 2025.

Impact sur la vente et la location de biens immobiliers

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, un bailleur ne pouvant prouver que son logement est décent n’a pas le droit de le proposer à la location. Puisque seul le DPE permet de justifier d’une consommation énergétique convenable, un bien au DPE vierge est jugé « indécent ». Par voie de conséquence, un logement au DPE blanc ne peut pas être loué, à moins qu’un nouveau DPE ne soit réalisé et prouve bien que la consommation énergétique n’excède pas 450 kWh/m²/an. 

Pour ce qui est de la vente d’un bien au DPE vierge, la loi ne l’interdit pas formellement. Mais en pratique, le DPE devra être en cours de validité, soit, comme nous l’avons vu précédemment, avoir été établi entre janvier 2018 et juin 2021. Notez par ailleurs que le bien ne pourra être présenté sur des annonces immobilières, puisque la mention des deux étiquettes est obligatoire ! En théorie donc, il est possible de vendre un logement au DPE vierge jusqu’à fin 2024, selon les conditions que nous venons d’énoncer.

Options et recommandations en l'absence de DPE

Si le DPE de votre bien est vierge, il est vivement conseillé d’en faire réaliser un nouveau. Si vous envisagez de louer votre bien, ce sera de toute façon un passage obligé. Dans tous les cas, effectuer ce diagnostic peut vous permettre non seulement de connaître les performances énergétiques de votre bien, mais aussi de vous faire une idée des améliorations à y apporter pour augmenter sa valeur verte.

Vous voulez avoir une idée du classement DPE de votre bien avant le passage du diagnostiqueur ? Sachez que vous avez la possibilité de la simuler grâce à notre simulateur de DPE Thermor. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un diagnostic officiel (il n’a aucune valeur juridique, puisque le DPE doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié), cette démarche pourra vous permettre d’anticiper les travaux de rénovation à prévoir mais aussi de visualiser les aides auxquelles vous pourrez prétendre.

Autres diagnostics immobiliers pertinents

Le DPE n’est pas le seul diagnostic immobilier indispensable lors d’une vente ou d’une mise en location. 

Le diagnostic amiante

Le diagnostic d’amiante, aussi appelé « état d'amiante », certifie la présence ou l'absence de ce matériau dans un logement construit avant juillet 1997. Il doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la vente du bien. Seul un diagnostiqueur certifié peut réaliser cette expertise. Son objectif sera de rechercher l’amiante dans divers matériaux du logement. 

Diagnostic plomb et autres documents essentiels

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep), obligatoire pour les logements construits avant 1949, doit lui aussi être inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la vente ou de la location. 

En plus du DPE, du diagnostic amiante et du Crep, le vendeur est également tenu de fournir d'autres diagnostics obligatoires, notamment ceux afférents : 

• à l'état des installations électriques et de gaz ; 
• à l'assainissement non collectif ; 
• à la présence de termites (selon la région) ; 
• aux risques naturels ; 
• au bruit ; 
• ainsi que le carnet d'information du logement (CIL).