Comment se calcule le DPE ?

Désormais, seule la méthode de calcul 3CL est autorisée pour les logements d’habitation. Ce diagnostic, indispensable pour toute transaction immobilière, détaille la consommation énergétique, la qualité des matériaux et des équipements du bien et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis janvier 2023, la consommation d'énergie finale doit figurer en première page du rapport. Voyons en détails comment se calcule le DPE aujourd’hui. 

Méthodologies de calcul du DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), instauré en 2006, évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un bâtiment. Révisé en 2021 pour garantir sa fiabilité, il devient un levier majeur de la transition énergétique. L'arrêté du 31 mars 2021 stipule les éléments à inclure dans le DPE :

• Les caractéristiques du logement et de ses équipements ; 
• La consommation énergétique annuelle par catégorie d'équipements ; 
• Les émissions de gaz à effet de serre liées à cette consommation (étiquette « climat ») allant de A (logement peu polluant) à G (extrêmement émetteur) ; 
• Le classement énergétique du logement sur une échelle de référence (étiquette « énergie ») allant de A (logement économe) à G (très énergivore) ; 
• Des recommandations pour améliorer la performance énergétique et donc augmenter la note du DPE, avec évaluation des coûts des travaux et de leur efficacité.

Méthodes de calcul historiques : Factures et 3CL

Avant la réforme du DPE de 2021, il existait deux manières de calculer le DPE. 

Le premier mode de calcul, appelé « méthode sur factures » consistait à déterminer les performances énergétiques du logement à partir des dernières factures de ses occupants. Le problème ? Les factures n’étant pas toujours disponibles, cela aboutissait sur des DPE vierges. Par ailleurs, cette méthode a été vivement critiquée pour son manque de fiabilité, car elle reposait sur les habitudes de vie du foyer, et non pas sur les caractéristiques intrinsèques du logement. 

La deuxième méthode, qui est l’unique mode de calcul depuis 2021, est la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Elle s'appuie sur la consommation annuelle d'énergie primaire, incluant le chauffage et l’eau chaude, ainsi que d'autres facteurs comme le climat et l'altitude. 

Cette méthode a été ajustée pour prendre en compte divers éléments : 

• Le temps d’occupation du logement ; 
• La superficie des murs, plafonds et planchers ; 
• Les éventuels ponts thermiques ; 
• Les types de fenêtres et de portes, leurs dimensions, ainsi que le type de vitrage ; 
• Le système de chauffage et de production d'eau chaude ; 
• Et les équipements d'autoproduction, le cas échéant. 

Changements apportés par la réforme de 2021

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE est désormais opposable, ce qui signifie qu'il a une valeur contractuelle lors des transactions immobilières. Cette mesure vise à protéger locataires, acquéreurs, vendeurs et bailleurs contre des diagnostics incorrects ou frauduleux. 

Concrètement, un propriétaire risque : 

• Jusqu'à 300 000 € d'amende et 2 ans d'emprisonnement s'il ne fournit pas de DPE au moment de vendre ou de louer son bien ; 
• Et jusqu'à 1 500 € s'il fait appel à un diagnostiqueur non certifié. 

Le changement de réglementation du DPE engendre une situation transitoire durant laquelle certains diagnostics restent valables, mais ne sont pas soumis aux mêmes normes (ils ne sont pas opposables). 

Pour faciliter cette transition, des mesures ont été mises en place, notamment concernant la durée de validité. Le DPE est théoriquement valable 10 ans, mais : 

• Les DPE réalisés avant 2018 sont considérés comme caducs et doivent être refait selon les nouvelles normes ;
• Et les DPE effectués entre janvier 2018 et juin 2021 restent valables jusqu'à fin 2024 seulement. 

Le DPE aujourd'hui : méthodes et règles actuelles

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, suite à un arrêté ministériel, le DPE doit inclure la consommation d'énergie primaire et finale en première page.

Ce changement vise à rendre davantage visible la consommation d'énergie finale, indispensable pour évaluer la performance énergétique des logements. Cette mesure s’inscrit dans la logique de l'interdiction de louer des logements classés G+ au DPE, ce qui correspond à une consommation finale supérieure à 450 kWh/m²/an.

Processus pratique de réalisation d'un DPE

Voici quelques explications sur le déroulement d’un DPE et les différents calculs réalisés.

Étapes clés pour calculer un DPE

L’établissement d’un DPE se décompose en 4 étapes-clés : 

Étape 1 : Préparation du diagnostic

Avant la visite, le propriétaire fournit des informations sur le logement au diagnostiqueur. Il prépare également tous les documents pertinents, tels que les plans et les permis de construire. 

Étape 2 : Visite du diagnostiqueur

Le diagnostiqueur collecte des données sur la structure du bâtiment, l'isolation, les équipements de chauffage et d'eau chaude, ainsi que sur les éventuelles améliorations énergétiques récentes.

Il effectue également des mesures de température, d'humidité et vérifie l'état des équipements pour évaluer les performances énergétiques du logement. Il examine aussi l'isolation thermique, les ponts thermiques et l'éclairage naturel et artificiel.

Étape 3 : Rédaction du rapport

Une fois les données collectées, le diagnostiqueur rédige le rapport en utilisant un logiciel de calcul agréé. Le rapport comprend deux étiquettes : la classe énergie et l'étiquette climat, qui évaluent respectivement la consommation énergétique et son impact environnemental.

Étape 4 : Remise du rapport à l'ADEME

Le professionnel transmet une copie du rapport à l'ADEME, pour un suivi de la consommation énergétique des logements à l’échelle nationale.

Diagnostiquer et interpréter les étiquettes énergétiques

La classification du DPE est clairement visible dans la première section verte du document. Elle présente une lettre entre A et G, indiquant la performance énergétique du logement, ainsi qu'une seconde notation pour les émissions de gaz à effet de serre. Voici un résumé des différentes classes du DPE avec leurs valeurs correspondantes :

Tableau des classes du DPE en fonction de la consommation et des émissions de GES.

Cette classification permet une évaluation rapide de la performance énergétique et de l'impact environnemental du logement.

Calcul du GES (Gaz à Effet de Serre)

La seconde note du DPE indique la quantité de CO2 émise annuellement par mètre carré. Elle est exprimée en kg éqCO2/m²/an. Cette valeur dépend du système de chauffage utilisé.

En effet, les habitations chauffées au fioul ou au gaz rejettent plus de gaz à effet de serre (GES) que celles alimentées par l’électricité. Cela est d’autant plus vrai en France où le nucléaire représente 80 % du parc de production électrique en France. Par exemple, le fournisseur historique d’électricité française affichait une production de 90 % d’électricité décarbonée en 2022*. 

Choix du diagnostiqueur et coûts associés

Le choix d’un diagnostiqueur ne doit pas être pris à la légère, car faire appel à un professionnel non certifié peut exposer le propriétaire à des sanctions pénales. 

Comment choisir un professionnel pour votre DPE ?

Le DPE doit être obligatoirement effectué par un diagnostiqueur certifié et ayant souscrit une assurance professionnelle. Vous pouvez trouver un professionnel qualifié proche de chez vous en vous référant à l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés du ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires. 

Après la réalisation du diagnostic, les diagnostiqueurs doivent obligatoirement transmettre les résultats à l'observatoire de l’ADEME. Un numéro d'identification à 13 chiffres est alors généré, indispensable pour la validité du DPE. Une étape capitale, car sans ce numéro, le diagnostic n'est pas reconnu !

Coût d'un DPE par un professionnel

Le coût du DPE n’est pas réglementé, il est donc fixé librement par les professionnels. Le prix de la prestation varie selon divers facteurs comme la taille du logement, sa localisation ou encore le type de chauffage. 

En général, le coût minimum d’un DPE avoisine les 100 €. Pour obtenir le meilleur prix, nous vous conseillons de comparer les devis de plusieurs diagnostiqueurs.

Impact et implications du DPE

Le DPE, notamment depuis la réforme de 2021, a des implications concrètes sur les transactions immobilières. 

Conséquences d'un DPE pour propriétaires et acquéreurs

Depuis la loi Climat & Résilience de 2022, le DPE est plus contraignant pour les propriétaires et les acheteurs : 

• Désormais, les loyers des « passoires énergétiques » (logements classés F ou G au DPE) sont gelés ; 
• Les logements les plus énergivores, les fameux G+ (consommation énergétique finale supérieure à 450 kWh par m² et par an) sont interdits à la location depuis janvier 2023. 
• Vendre une maison ou un immeuble en monopropriété de classe F ou G exige un audit énergétique depuis avril 2023. 
• L'interdiction progressive de la location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034 est également prévue.

Ces nouvelles réglementations font du DPE un critère décisif lors des ventes immobilières. C’est lui qui détermine la valeur verte du bien. Selon les Notaires de France**, les biens classés F ou G subissent une forte dévalorisation de prix par rapport aux biens de classe D : 

• De -2 % à -11 % pour les appartements ; 
• Et de -6 % à -19 % pour les maisons.

Solutions pour améliorer la performance énergétique

Pour améliorer le DPE d'un appartement ou d'une maison, des travaux de rénovation énergétique sont nécessaires. Cela implique souvent d'installer un système de chauffage performant et une ventilation efficace. Dans un second temps, il est recommandé de revoir l'isolation thermique.

Pour une efficacité optimale, il importe de respecter l’ordre suivant : 

1. Système de chauffage performant : Le mode de chauffage doit être choisi après les travaux d’isolation pour éviter le surdimensionnement. 
2. Système de ventilation efficace : Une bonne ventilation permet de maintenir une qualité d'air saine tout en optimisant l'efficacité énergétique du logement.
3. Isolation thermique : Commencer par cette étape permet d'optimiser l'efficacité du chauffage en réduisant les pertes de chaleur.

Réaliser soi-même son DPE : est-ce possible ?

Il est possible de réaliser une estimation de DPE soi-même. Pour plus de précision dans les résultats, vous pouvez estimer la performance énergétique de votre logement en utilisant notre simulateur Thermor. Pour estimer la note DPE de votre bien, notre outil se fonde sur ses caractéristiques :

• Sa configuration (mitoyen, semi-mitoyen, etc.) et le nombre de niveaux ; 
• Son code postal ; 
• Sa surface habitable chauffée ; 
• Son année de construction ; 
• L’état de l'isolation des fenêtres ; 
• Les éventuels travaux d'isolation réalisés ; 
• Le système de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ; 
• Et la ventilation. 

À noter que ce DPE est simplement informatif et ne possède aucune validité juridique, contrairement à un DPE réalisé par un professionnel certifié. Il ne peut donc en aucun cas s’y substituer.