Propriétaire bailleur : rénover ou vendre, comment faire le bon choix ?

Faut-il rénover ou vendre une passoire thermique ?

Une « passoire thermique » peut vite devenir un poids pour les propriétaires bailleurs. En effet, la loi Climat et Résilience impose des restrictions strictes pour ces biens énergivores, notamment en matière de location.
 

Les impacts de la réglementation sur les passoires énergétiques

Depuis 2023, des interdictions progressives frappent les logements les plus énergivores, rendant leur mise à la location de plus en plus difficile. Ces restrictions dépendent du classement énergétique du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :

• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G+ et G ne peuvent plus être loués.
• À partir de 2028, les logements classés F seront également interdits à la location.
• Enfin, en 2034, les logements classés E seront concernés à leur tour.

Outre l’interdiction de location, il est aussi impossible d’augmenter le loyer des biens classés F ou G (gel des loyers), sauf en cas de travaux d’amélioration énergétique.
 

Rénover un bien : quels avantages pour les propriétaires bailleurs ?

Avant de se tourner vers une vente, il peut être judicieux d’envisager des travaux de rénovation. Non seulement cela permet de rester en conformité avec la loi, mais cela présente aussi de nombreux avantages, à la fois économiques et pratiques.
 

Éviter l’interdiction de louer les logements énergivores

Comme nous l’avons vu, un logement classé F ou G n’aura plus le droit d’être loué dans les prochaines années. En réalisant des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez reclasser votre bien en D, voire mieux, et ainsi continuer à le proposer sur le marché locatif.
 

Améliorer le confort des locataires et l’attractivité du logement

Outre le respect des normes, les rénovations énergétiques augmentent le confort des habitants, notamment grâce à une meilleure isolation thermique et un chauffage plus performant.

Sur le long terme, cela peut aussi valoriser le bien en cas de revente. Un logement mieux classé au DPE est perçu comme plus écologique et économique, deux arguments forts pour les acheteurs.
 

Bénéficier d’aides financières pour alléger le coût des travaux

La rénovation énergétique peut sembler coûteuse, mais il existe de nombreuses aides pour alléger la facture :

• MaPrimeRénov’. Cette subvention, accessible aux bailleurs, couvre une partie des travaux. Pour les ménages modestes, jusqu’à 80 % des frais peuvent être pris en charge.
• La Prime Énergie (CEE). Elle s’ajoute souvent aux autres aides et réduit le reste à charge.
• Éco-prêt à taux zéro : Il est idéal pour financer le reste des travaux sans intérêt.

Notez qu’en cumulant ces dispositifs, vous pouvez réduire considérablement le coût global d’une rénovation énergétique.

Vendre un bien : dans quels cas est-ce préférable ?

Malgré les avantages de la rénovation, certains propriétaires préfèrent vendre leur bien énergivore. Voici les situations où cela peut être la meilleure option.
 

Quand les coûts de rénovation dépassent la rentabilité attendue

Avant de vous lancer dans des travaux, commencez par évaluer leur coût et leur impact sur la rentabilité locative. Si les rénovations nécessaires sont trop importantes, la vente peut être plus intéressante, surtout dans un marché immobilier où la demande reste forte pour certains types de biens.

Par exemple, dans une zone où les prix de l’immobilier sont élevés, vendre un bien à rénover peut attirer des investisseurs ou des particuliers prêts à effectuer eux-mêmes les travaux.
 

Minimiser les contraintes liées aux travaux de rénovation

Rénover un bien n’est pas toujours simple. Entre les démarches administratives, la recherche d’artisans qualifiés et la gestion du chantier, cela peut être chronophage et stressant.

Si vous manquez de temps ou si les travaux représentent un fardeau trop lourd, vendre tel quel peut être une solution rapide et efficace.

Quelles aides disponibles pour rénover votre bien immobilier ?

Avant de prendre votre décision, il est utile de connaître les aides auxquelles vous pouvez prétendre pour réduire les coûts de rénovation.
 

MaPrimeRénov’ : une subvention accessible aux bailleurs

Avec MaPrimeRénov’, les bailleurs peuvent bénéficier d’aides pour isoler leur bien, améliorer le chauffage ou installer des fenêtres performantes. Le montant de la subvention dépend du niveau de revenu et de la nature des travaux.

Depuis janvier 2024, cette aide se divise en deux parcours :

1. Décarbonation, qui est dédié aux mono-travaux ;
2. et Parcours Accompagné (Rénovation d'ampleur) pour les rénovations globales.
    

Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

Les CEE (Prime Énergie) permettent aux propriétaires de bénéficier de primes en échange d’une réduction de leur consommation énergétique. Ces certificats sont financés par les fournisseurs d’énergie et peuvent être cumulés avec MaPrimeRénov’.

D’autres dispositifs comme Loc’Avantage ou l’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) peuvent également faciliter le financement des travaux.
 

Conseils pour prendre la bonne décision

Avant de rénover ou de vendre votre passoire thermique, il est indispensable d’évaluer les options qui s’offrent à vous avec méthode. Voici trois étapes fondamentales pour faire un choix éclairé.
 

1. Analyser le diagnostic de performance énergétique (DPE) : un outil précieux

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est une obligation légale pour tout bien mis en vente ou en location. Mais il est aussi un outil stratégique pour les propriétaires qui envisagent des travaux ou une vente.

Ce diagnostic permet :

• d’évaluer la consommation énergétique du bien ;
• d’apprécier les émissions de gaz à effet de serre du logement ;
• de classer ce bien sur une échelle allant de A (économe) à G (très énergivore) ;
• et de fournir des recommandations sur les travaux prioritaires à réaliser.

Ainsi, si votre bien est classé F ou G, le DPE vous donne des pistes concrètes pour améliorer la performance énergétique, comme l’isolation, le remplacement du système de chauffage ou le changement des fenêtres.

Si vous optez pour une vente, un DPE avec des recommandations claires peut rassurer les acheteurs et augmenter leur intérêt pour le bien, même s’il est à rénover.
 

2. Réaliser un audit énergétique pour une vision complète

Depuis septembre 2022, les propriétaires de passoires thermiques mises en vente doivent fournir un audit énergétique en complément du DPE. Cet outil va encore plus loin. Il identifie avec précision les faiblesses thermiques du logement et il propose plusieurs scénarios de rénovation, classés par ordre de priorité.

Chaque scénario précise :

• le coût des travaux ;
• les économies d’énergie potentielles ;
• et l’impact sur la classification du bien.
   

Les avantages de l’audit énergétique

Dans le cadre d’une rénovation, l’audit offre un plan d’action détaillé. Cela facilite votre prise de décision sur les travaux à réaliser. Vous pourrez également prioriser les interventions selon votre budget et vos objectifs.

En cas de mise en vente, un audit bien rédigé peut séduire les acheteurs en leur fournissant une feuille de route claire pour transformer le bien. Cela peut également justifier un prix de vente attractif en tenant compte des travaux à prévoir.

Par exemple, un audit peut révéler qu’en isolant les combles et en remplaçant une chaudière ancienne, un logement G peut passer en classe C, tout en réduisant de 40 % les factures d’énergie !
 

3. Évaluer le coût des travaux et le retour sur investissement

Une fois le DPE et/ou l’audit énergétique en main, prenez le temps de chiffrer les travaux et de comparer les options. Plusieurs questions doivent guider votre réflexion :

1. Quel est le coût global des rénovations ? Prenez en compte le coût des travaux, mais aussi les aides financières auxquelles vous pouvez prétendre (MaPrimeRénov’, CEE, etc.).
2. Quelle sera la rentabilité après rénovation ? Si vous comptez louer le bien, un logement bien rénové peut être reloué à un meilleur tarif et attirer des locataires plus rapidement.
3. Quel est l’impact sur la valeur de revente ? Une rénovation énergétique peut augmenter significativement la valeur du bien !

En conclusion : faut-il rénover ou vendre tel quel ? La réponse dépend de votre situation.

Si les travaux représentent un investissement trop lourd et que vous ne pouvez pas bénéficier d’aides suffisantes, vendre le bien tel quel peut être une solution plus simple et rapide.

En revanche, si les travaux sont réalisables et qu’ils augmentent fortement la valeur ou la rentabilité du bien, la rénovation reste l’option la plus avantageuse.