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DPE et rénovation des maisons anciennes

publié le 18.07.24

Le diagnostic de performance énergétique, communément appelé DPE, est une exigence légale à respecter lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier, y compris pour les habitations anciennes. 

Alors, quelles sont les spécificités du DPE pour ces bâtisses ? Et comment améliorer leurs performances énergétiques ? Zoom sur le DPE et la rénovation des maisons anciennes.

Le DPE dans le contexte des maisons anciennes

Avant la réforme du DPE de 2021, pour évaluer l’efficacité énergétique des maisons anciennes, le DPE se basait sur les factures énergétiques des anciens propriétaires. En l'absence de chauffage central ou de factures, le diagnostiqueur pouvait remettre un DPE vierge. Il s’agissait d’un diagnostic dépourvu de données sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

Mais depuis la refonte de ce diagnostic le 1ᵉʳ juillet 2021, cette pratique a été abolie. Désormais, le classement DPE des maisons anciennes repose exclusivement sur l’analyse des caractéristiques physiques du logement, telles que le niveau d’isolation thermique et le rendement de l'appareil de chauffage. L’objectif ? Fournir une évaluation plus précise de la performance énergétique du bâtiment, même lorsque les données sur la consommation d’énergie sont indisponibles.

L'introduction de cette nouvelle méthode de calcul, appelée 3CL, a été saluée comme une avancée. Cependant, bien que novatrice, cette méthode présente des lacunes. Elle ne parvient pas à prendre en compte les spécificités des bâtiments anciens, comme : 

  • Leur mode de construction unique ; 
  • Et leurs propriétés d’absorption de l’humidité.

 

Particularités du DPE pour les maisons construites avant 1948

Les bâtiments historiques sont légion en France et témoignent d’une richesse et d’une diversité architecturale. Cependant, bon nombre de ces constructions, notamment celles érigées avant 1948, ne répondent pas aux normes actuelles en matière de performance énergétique. Ces maisons, malgré leur attrait esthétique, peuvent présenter de véritables lacunes sur le plan de l'efficacité énergétique.

Cela s’explique facilement. Les constructions antérieures à 1948 ont été réalisées selon des techniques et avec des matériaux qui diffèrent grandement des normes actuelles. Leur isolation thermique laisse souvent à désirer, car elles ont été construites en murs de pierre épais et avec des charpentes en bois massif, mais sans les critères d’isolation actuels. 

 

Bon à savoir

Selon une étude de l’ONRE (Observatoire national de la rénovation énergétique)*, en 2022, 34 % des résidences principales françaises construites avant 1948 étaient catégorisées comme « passoires énergétiques » (classes F et G du DPE).

Impact de la réforme du DPE sur les maisons anciennes

Le domaine du diagnostic immobilier se heurte à un défi majeur : le DPE actuel ne parvient pas à prendre en compte de manière adéquate les spécificités des maisons construites avant 1948. Ces habitations, qui représentent un tiers du parc immobilier français, possèdent souvent des caractéristiques architecturales et thermiques uniques qui ne sont pas prises en compte dans le cadre du DPE standard.

 

Amélioration de la performance énergétique dans l'ancien

Un mauvais DPE n’est pas une fatalité. Heureusement, il existe des moyens pour sortir son bien du statut de « passoires thermiques ». Voici quelques conseils pour mener la rénovation de sa maison ancienne efficacement. 

 

Audit énergétique : première étape vers la rénovation

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, les mono-propriétaires d’un logement classé F ou G doivent obligatoirement faire réaliser un audit énergétique en plus du DPE s’ils souhaitent vendre ou mettre en location leur bien.

Contrairement au DPE, l'audit énergétique offre une analyse plus approfondie des défauts du logement et recommande des travaux prioritaires pour améliorer son efficacité énergétique. Il aboutit sur un plan de rénovation progressif et cohérent. Le compte rendu détaille : 

  • Les travaux à effectuer ; 
  • Les montants qu’ils coûteraient ; 
  • Et les aides auxquelles ils pourraient donner droit. 

Cet audit énergétique est donc un appui précieux pour les propriétaires d’une maison ancienne. Il est vivement conseillé de commencer par là avant d’entreprendre une rénovation

Bon à savoir

Investir dans des travaux de rénovation énergétique peut être une stratégie judicieuse à long terme pour les propriétaires de logements anciens. Cela leur permet d’anticiper les réglementations futures(1) tout en préservant la valeur et l'attrait de leur propriété.

(1) Les logements classés G seront interdits à la location en 2025, les biens notés F en 2028 et les habitations classées E en 2034. 

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Travaux prioritaires pour améliorer le DPE

Pour être efficaces et améliorer le DPE, les travaux de rénovation d’une maison doivent être effectués dans un ordre précis.

 

Modernisation du système de chauffage et régulateurs thermiques

Les anciennes chaudières et les systèmes de chauffage obsolètes sont souvent très énergivores. Opter pour des solutions modernes comme les pompes à chaleur ou les panneaux solaires peut s'avérer rentable à long terme. 

Bon à savoir

Certains combustibles, tels que le gaz et le fioul, sont pénalisants lors de l'évaluation du DPE d'une maison ancienne. Il s’agit de combustibles fossiles, et donc fortement émetteurs de GES (gaz à effet de serre). 

Pour éviter les gaspillages d’énergie, il existe un dispositif qui permet de ne chauffer que les zones du logement nécessaires, et à l’intensité désirée. Il s’agit des régulateurs thermiques, qui font du bien à la planète et au porte-monnaie. Pensez-y !

 

Installation d'une ventilation efficace

La qualité de l'air intérieur est souvent négligée. Et pourtant, elle joue un rôle primordial dans le confort et la santé des occupants. Un système de ventilation efficace, comme une VMC double-flux : 

  • Assure une meilleure qualité de l'air en éliminant les polluants potentiels et en régulant l'humidité ; 
  • Et favorise une distribution homogène de la chaleur à travers le logement.

 

Isolation thermique et fenêtres à double vitrage

L'isolation est le principal moyen d'améliorer l'efficacité énergétique de sa maison. Or, pour les habitations construites avant 1948, les pertes de chaleur sont significatives en raison de l'absence de véritable isolation. En effet, selon l’ADEME** :

  • Environ 25 à 30 % de la chaleur s'échappe par le toit.
  • Les murs sont responsables de 20 à 25 % des pertes de chaleur.
  • Les fenêtres contribuent à hauteur de 10 à 15 % aux déperditions thermiques.

Ainsi, l’isolation doit être la préoccupation numéro 1 de la rénovation énergétique d’un vieux bâtiment. Bien isoler les murs, les fenêtres, les portes et la toiture est la condition sine qua non d’un chauffage optimisé par la suite. 

Bon à savoir

Les fenêtres sont souvent le point faible de l’isolation d’une maison. Et pourtant, la pose de double vitrages est extrêmement efficace pour réduire les pertes thermiques, mais aussi les nuisances sonores !

 

Considérations spécifiques pour les maisons antérieures à 1948

 

Obligations légales et exceptions pour les maisons anciennes

Attention, car la rénovation d'une maison ancienne peut être soumise à des contraintes légales ! Trois situations différentes peuvent se présenter :

  1. Pour les maisons classées monument historique, une demande d'autorisation pour les travaux de rénovation doit être adressée à la Conservation Régionale des Monuments Historiques (CRMH). Cette demande doit être soutenue par un architecte spécialisé dans le domaine du patrimoine, avec au moins 10 ans d'expérience.
  2. Si votre habitation est située dans une zone protégée, toute modification de l'aspect extérieur de la maison, comme les menuiseries ou l'isolation extérieure, nécessite l'avis d'un architecte des Bâtiments de France. La réalisation des travaux doit être autorisée par la mairie, en accord avec cet architecte.
  3. En revanche, si la maison n'est pas située dans un secteur protégé, aucune autorisation spécifique n'est nécessaire pour entreprendre des travaux (à l'exception des agrandissements). Cependant, en cas de modification de la façade, vous avez l’obligation de vous conformer au plan d'urbanisme local (PLU). Par ailleurs, une déclaration préalable de travaux doit être déposée à la mairie.

Côté DPE, certains bâtiments en sont exemptés, c’est le cas : 

  • des logements classés « monuments historiques » ;
  • des habitations indépendantes comme les mobil-homes ou les bungalows ; 
  • des biens à usage artisanal, industriel ou agricole ; 
  • des lieux de culte ; 
  • des constructions temporaires (pour maximum deux ans) ; 
  • des biens sans système de chauffage ; 
  • et des logements occupés moins de 4 mois par an.

Donc, à moins que votre ancienne maison ne corresponde à l'un de ces critères, vous devrez impérativement faire réaliser un DPE si vous envisagez de la mettre en vente ou en location.

 

Conseils pour obtenir un DPE fiable et représentatif

Pour obtenir un DPE fiable et reconnu, il est important de bien choisir le diagnostiqueur. Il doit impérativement être certifié et avoir souscrit une assurance professionnelle. Pour trouver un tel professionnel près de chez vous, un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés a été mis en place par le Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires. 

Vous souhaitez obtenir une estimation du DPE de votre logement au plus vite ? Nous vous conseillons d'utiliser notre simulateur en ligne. Cet outil est totalement gratuit et vous permet d'obtenir rapidement une estimation du DPE de votre maison ancienne en quelques clics seulement mais aussi des aides auxquelles vous pouvez prétendre. Notez cependant que cette simulation n'a pas de valeur juridique et ne peut en aucun cas remplacer un DPE officiel réalisé par un diagnostiqueur certifié.

 

Perspectives d'avenir pour le DPE des maisons d'époque

Selon les professionnels du diagnostic immobilier, des ajustements du DPE sont nécessaires pour mieux prendre en compte les particularités des maisons anciennes (torchis, toiture en chaume, murs en pierre, etc.). Le 21 juin 2023, une lettre ouverte a été adressée au Gouvernement, réclamant la création d'un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) adapté aux constructions antérieures à 1948. 

Déjà en février 2023***, une table ronde s’était tenue au Sénat, pour souligner l’importance d'adapter le DPE aux spécificités du bâti ancien. Affaire à suivre… 

Sources

*https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/sites/default/files/2022-07/document_travail_60_parc_logements_dpe_juillet2022.pdf

**https://librairie.ademe.fr/cadic/6488/guide-pratique-isoler-sa-maison.pdf

***https://videos.senat.fr/video.3226394_63d853a0f2e3d.quelle-transition-ecologique-pour-le-bati-ancien–

 

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