Comprendre les nuances entre le DPE et l'audit énergétique

Pour autant, ils ne sont semblables ni au niveau de la forme, ni concernant la législation. Alors, quand recourir à l’un ou à l’autre ? Dans quels cas l’audit énergétique est-il obligatoire ? À quel professionnel confier la réalisation de ces bilans ? Zoom sur les différences entre l'audit énergétique et le DPE.

Définition de DPE et audit énergétique

On ne peut pas le nier : l’audit énergétique et le DPE ont des points communs. C’est d’ailleurs bien pour cette raison qu’on les confond parfois. 

En clair, ils sont tous les deux destinés à informer sur la performance énergétique d'un bien immobilier et ils encouragent également les économies d'énergie. 

Pour comprendre en quoi ces deux bilans diffèrent, commençons par revenir aux fondamentaux : les définitions.
 

Le DPE expliqué

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document synthétique et informatif fournissant une évaluation des performances énergétiques d'une habitation. À l’issue de l’expertise, le bien immobilier est classé de A à G selon son efficacité énergétique.

Institué en 2006 puis révisé en juillet 2021 pour devenir opposable, le nouveau DPE vise à offrir une évaluation plus fiable et plus compréhensible. Désormais, les étiquettes énergétiques et d'émissions de gaz à effet de serre sont fusionnées en une seule.

Le DPE comprend :

• Une description détaillée des équipements du logement (le système de chauffage, d'eau chaude sanitaire et de climatisation, ainsi que la date du dernier entretien de la chaudière le cas échéant).
• Une évaluation de la performance énergétique du logement sur une échelle de A à G.
• l’estimation des dépenses annuelles d’énergie, l’étiquette énergie-climat et des recommandations de travaux accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Le DPE permet d'identifier les logements énergivores, qui sont la cible d’une politique de lutte contre la précarité énergétique. 

Par exemple, depuis le 25 août 2022, une loi interdit l'augmentation des loyers des logements les moins performants énergétiquement.

A contrario, les logements performants (classés A ou B) bénéficient de ce qu’on appelle la valeur verte. En clair, ils sont plus attractifs pour les acheteurs ou les locataires, car ils offrent un confort de vie supérieur, mais aussi des factures énergétiques réduites !
 

L'audit énergétique expliqué

L’audit énergétique, quant à lui, est bien plus approfondi que le DPE. Concrètement, il rend compte d’une analyse exhaustive de la consommation énergétique du logement, prenant en compte l'état de l'isolation et des équipements de chauffage.

À partir de ces données, un plan d'action détaillé est élaboré. L’audit énergétique donne des scénarios de travaux concrets à mettre en place pour améliorer les performances thermiques du logement. 

Ce plan hiérarchisé inclut : 

• une estimation des coûts ; 
• des conseils pour la prise de décision ; 
• ainsi qu'une synthèse des aides financières disponibles.

Caractéristiques et contenus : DPE vs audit énergétique en détail

Maintenant que les définitions générales de ces deux évaluations sont données, voyons quels sont concrètement leurs points communs et leurs différences. 
 

Les éléments communs et leurs utilités

Niveau points communs, on retrouve : 

• La volonté de fournir une information claire sur la performance énergétique du logement. Ce qui permet aux propriétaires, locataires et acheteurs de mieux comprendre sa consommation énergétique.
• L’objectif de faciliter la comparaison entre différents biens immobiliers. Les parties intéressées peuvent ainsi prendre une décision éclairée, à l’aune de l’efficacité énergétique de chaque logement. 
• La volonté d’encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Le but commun étant de réduire les dépenses énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre pour contribuer à la préservation de l'environnement et à la réduction de l'empreinte carbone des habitations.
   

Divergences clés et implications pour les propriétaires

Pour faire simple, le diagnostic de performance énergétique et l'audit énergétique se distinguent par leur approche et leur niveau de détail.

Le DPE est un constat des performances énergétiques et de la consommation des divers équipements de chauffage, ventilation, climatisation et production d'eau chaude à un moment donné. 

Alors que l'audit énergétique est une étude exhaustive de la consommation d'énergie de la maison. Il propose une analyse détaillée de la structure du bâti, de l'isolation et des équipements. 

Nous l’avons vu, l'audit énergétique propose aussi un plan d'action précis et chiffré pour améliorer les performances énergétiques de l'habitation, tandis que le DPE ne donne que quelques pistes d’amélioration. 

Tableau récapitulatif des différences entre DPE et audit énergétique  

Bien qu’ils poursuivent un objectif commun — informer sur la performance énergétique d’un logement —, le DPE et l’audit énergétique ne se valent pas en termes de profondeur d’analyse. Le tableau ci-dessous met en évidence leurs principales caractéristiques.

Quand recourir au DPE et à l'audit énergétique ?

La législation n’est pas la même pour les deux évaluations. Faisons le point sur les obligations et recommandations, pour l’un comme pour l’autre.
 

Scénarios d'obligation pour le DPE

Le DPE est obligatoire dans les cas suivants : 

• Avant la vente d’un bien immobilier ; 
• Au moment de sa mise en location.

Cas de figure pour l'audit énergétique

L’audit énergétique est obligatoire lors de la vente :

• depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour les logements dont le DPE est classé F ou G ;
• depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour les logements dont le DPE est classé E ;
• à partir du 1ᵉʳ janvier 2034 pour les logements dont le DPE est classé D.

Quelle est la durée de validité du DPE et de l'audit énergétique ?

Les DPE réalisés depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 sont valides 10 ans. Les DPE effectués entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Dans le cas d’une vente, si le DPE n’est plus valide à la signature de la promesse de vente, le vendeur a l’obligation d’en faire réaliser un nouveau. Il doit l’intégrer au DDT (dossier de diagnostics techniques) remis à l’acquéreur. 

L’audit énergétique, quant à lui, a une durée de validité de 5 ans. 

Qui est qualifié pour réaliser ces évaluations ?

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié par un organisme certificateur lui-même accrédité par le COFRAC. Le label RGE n’est pas requis pour réaliser un DPE. Il existe un annuaire en ligne dédié* pour trouver un diagnostiqueur près de chez soi.

Quant aux audits énergétiques, ils sont nécessairement réalisés par des auditeurs travaillant dans des bureaux d'études, des sociétés d'architecture ou des entreprises certifiées « RGE offre globale ». 
 

Combien coûtent et combien de temps durent un DPE et un audit énergétique ?

Le DPE est une prestation relativement accessible : comptez en moyenne entre 100 et 250€, selon Effy. Le tarif dépend de la surface du logement, du niveau de détail demandé et du professionnel sollicité. Dans la pratique, la visite dure de 1h30 à 3 heures. Le rapport est ensuite remis rapidement au propriétaire, souvent sous quelques jours.

L’audit énergétique implique une démarche un peu plus approfondie, ce qui explique son coût supérieur. Les tarifs oscillent généralement entre 600 et 1 200 €, mais peuvent dépasser les 2 000 € pour une maison très vaste ou un immeuble collectif. La durée est également plus longue : la visite initiale prend entre 4 et 8 heures, à quoi s’ajoute un temps d’analyse et de rédaction du rapport détaillé. Celui-ci inclut des scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés, ce qui représente plusieurs jours de travail pour l’auditeur.
 

Stratégies de rénovation énergétique efficaces

Une fois que le professionnel certifié a établi le DPE ou l’audit, il propose des recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique. Assez succinctes dans le cas d’un DPE, et plus poussées pour l’audit énergétique, ces suggestions de travaux ne sont pas pour autant obligatoires. 

Cependant, les propriétaires sont vivement encouragés à les entreprendre, car les logements à haute consommation énergétique, les fameuses « passoires thermiques » avec un DPE classé F ou G, voient leur valeur décroître rapidement. Sans compter que de meilleures performances énergétiques réduisent les factures d’énergie et augmentent le confort. 

Le DPE est-il suffisant pour une vente ou un audit est-il nécessaire ?    

Tout propriétaire désirant vendre ou louer son logement doit obligatoirement faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) par un professionnel certifié.

Mais depuis avril 2023, les propriétaires souhaitant mettre en vente leur logement classé F ou G au DPE doivent aussi faire réaliser un audit énergétique.

En résumé, si le bien immobilier est classé A, B, C, D ou E, un simple DPE est suffisant avant la vente. Mais dans le cas des passoires thermiques, les deux évaluations sont demandées. 
 

Le DPE est-il suffisant pour une vente ou un audit est-il nécessaire ?

Le DPE est obligatoire pour toutes les ventes et locations depuis 2006. Pour un logement classé de A à E, il est suffisant et doit être intégré au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur. 

En revanche, la loi impose désormais un audit énergétique complémentaire pour les passoires thermiques (logements classés F ou G). Depuis le 1er avril 2023, ce rapport doit obligatoirement être présenté à l’acquéreur au moment de la promesse de vente. L’objectif est d’apporter une vision claire des travaux à envisager pour améliorer le bien et sortir des classes énergétiques les plus basses.

Même hors obligation, l’audit peut être un atout. Il valorise le logement en mettant en avant les pistes d’amélioration, aide le futur acquéreur à se projeter et facilite l’accès aux aides financières. Un vendeur qui fournit un audit montre sa transparence et sa volonté de proposer un bien évolutif, ce qui peut constituer un avantage sur le marché immobilier.