Entretien et réparations du chauffe-eau : locataire ou propriétaire, qui doit s'en charger ?

Ce que dit la réglementation

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe les règles en matière d’entretien et de réparations locatives : il distingue l’entretien courant, qui reste à la charge du locataire, des réparations plus lourdes qui reviennent, quant à elles, au propriétaire.

Point essentiel sur la réglementation en matière d'entretien d'un chauffe-eau électrique : aucune obligation légale d'entretien annuel n'existe pour les chauffe-eau électriques, contrairement aux appareils gaz soumis à l'arrêté du 15 septembre 2009. Selon la jurisprudence, le détartrage avec dépose du bloc résistance revient au propriétaire.
 

Le propriétaire, quant à lui, prend en charge les réparations plus importantes. Un thermostat ou une résistance défectueuse, une fuite ou un ballon en fin de vie à remplacer relèvent de sa responsabilité. Si le chauffe-eau dépasse les 10 à 15 ans et commence à faiblir, c’est également au bailleur de le remplacer.

Dans certains cas spécifiques, la responsabilité du propriétaire est également engagée. C’est le cas notamment si une installation non conforme ou un appareil défaillant dès l’origine induisent une intervention obligatoire pour respecter les normes de sécurité et garantir un logement en bon état.

Les responsabilités du locataire pour l’entretien du cumulus

Un chauffe-eau bien entretenu consomme moins d’énergie au quotidien et dure plus longtemps. Il est donc dans l’intérêt du locataire d’adopter de bonnes pratiques.

L'entretien courant à la charge du locataire comprend les opérations suivantes :

• Nettoyage externe : évite l'accumulation de poussière et d'humidité pouvant favoriser la corrosion (fréquence à adapter selon l'environnement).
• Purge du groupe de sécurité : 1 à 2 fois par mois pour évacuer les dépôts et maintenir le bon fonctionnement de l'organe de sécurité.
• Vidange du ballon : tous les 2 à 3 ans pour accéder à la cuve, détartrer et contrôler l'anode sacrificielle. 
• Remplacement des pièces d'usure courantes : joints d'étanchéité, groupe de sécurité défaillant et anode magnésium si elle fait moins de 1 cm de diamètre.

La fréquence de ces opérations doit être adaptée selon la dureté de l'eau locale : plus l'eau est calcaire, plus l'entartrage s'accélère. Selon l'Ademe, un thermostat réglé entre 50 et 55°C contribue à limiter l'accumulation de tartre tout en préservant l'efficacité énergétique.

Ces interventions, bien que simples, sont essentielles pour garantir un bon fonctionnement du chauffe-eau et éviter certaines pannes.

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Le propriétaire se doit de mettre à disposition du locataire un cumulus fonctionnel et sécurisé. Lorsque l’appareil devient vétuste ou tombe en panne malgré un bon entretien (détartrage et vérification de l'anode sacrificielle), c’est à lui d’intervenir. Un chauffe-eau a une durée de vie moyenne de 10 ans environ. Passé ce délai, il peut présenter des signes de faiblesse, comme une perte de pression ou des fuites internes. Dans ce cas de figure, le propriétaire se doit de le remplacer.

Il reste également responsable des réparations majeures, comme le changement d’une résistance hors service ou le remplacement du corps de chauffe.

Au-delà des pannes, le propriétaire doit aussi veiller à la conformité de l’installation et s’assurer régulièrement que les équipements fournis avec le logement sont maintenus en bon état d’usage. Un cumulus mal installé ou obsolète peut représenter un risque pour le locataire. Si l’appareil fonctionne au gaz, des vérifications régulières sont nécessaires pour éviter tout danger lié aux émissions de monoxyde de carbone ou aux fuites.

Enfin, si le chauffe-eau est encore sous garantie, le propriétaire peut faire appel à l’installateur pour bénéficier d’une prise en charge des réparations. Cette garantie couvre généralement les défauts de fabrication et certaines pannes, sous réserve du respect des conditions d'installation, d'utilisation et d'entretien. Chez Thermor par exemple, la garantie est conditionnée au contrôle de l'anode tous les 2 ans pour les modèles standards, et à une installation conforme avec groupe de sécurité NF.

Comment éviter les conflits entre locataire et propriétaire ?

En général, des désaccords peuvent survenir lorsque la cause d’une panne n’est pas clairement identifiée. Une défaillance due à un défaut d’entretien du chauffe-eau par le locataire ne sera pas prise en charge par le propriétaire, tandis qu’une panne causée par la vétusté incombe au bailleur. Un chauffe-eau négligé peut entraîner une accumulation de tartre qui endommage la résistance et réduit son efficacité.

Une absence de purge régulière peut aussi provoquer une pression excessive et des fuites. Dans ces cas de figure spécifiques, le propriétaire peut refuser de financer la réparation. En revanche, si l’appareil est ancien et commence à montrer des signes d’usure, le propriétaire doit prendre ses responsabilités et prévoir son remplacement. 

À quelle fréquence faut-il entretenir un chauffe-eau ?

La fréquence d'entretien du cumulus par le locataire ou le propriétaire dépend du type d'appareil et de la qualité de l'eau locale.
 

Chauffe-eau électrique

Il est recommandé de détartrer un chauffe-eau électrique tous les 2 à 3 ans, surtout dans les régions où l'eau est dure. Cette opération, à la charge du propriétaire, nécessite l'intervention d'un professionnel pour démonter la résistance et nettoyer la cuve.

Tableau récapitulatif des principales opérations :

Chauffe-eau gaz

Un cumulus à gaz, en revanche, doit être contrôlé chaque année par un professionnel. Ce dernier peut ainsi vérifier l'état du brûleur, l'évacuation des fumées et l'étanchéité des raccordements. À l'issue de cet entretien, une attestation est remise au locataire, qui doit la conserver.
 

Conseils pour optimiser la durée de vie

Pour prolonger la durée de vie d'un chauffe-eau et réduire sa consommation électrique, il est conseillé de régler la température entre 50 et 55°C. Cette température est idéale pour limiter l'entartrage sans favoriser le développement de bactéries. Dans les zones où l'eau est particulièrement calcaire, toutes ces fréquences doivent être rapprochées et l'installation d'un adoucisseur peut être une solution efficace. Dans ce cas, un taux d'adoucissement (Th) supérieur à 8° est recommandé pour préserver votre chauffe-eau.

L'entretien d'un chauffe-eau est un élément clé pour garantir son bon fonctionnement et éviter des réparations coûteuses. Connaître ces règles permet d'éviter les conflits et d'assurer une prise en charge adaptée selon la situation.

Que faire en cas de panne de chauffe-eau ?

C'est toujours au propriétaire qu'incombe la réparation selon l'article 1719 du Code Civil. En effet, un logement sans eau chaude n'est pas décent.

En cas de panne, le locataire doit procéder à un diagnostic rapide : vérifier que le disjoncteur n'a pas sauté et que l'alimentation électrique fonctionne. Si le problème persiste, il doit informer immédiatement son propriétaire par écrit (email ou courrier recommandé) en précisant la nature du problème et la date de survenue.

Le propriétaire doit intervenir rapidement. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire a droit à une baisse proportionnelle du loyer. Attention cependant : le propriétaire peut refuser la prise en charge si l'entretien obligatoire n'a pas été réalisé (pour les chauffe-eau gaz) ou en cas de dégradation volontaire.

En cas de retard d'intervention, le locataire peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée, saisir la Commission départementale de conciliation ou recourir au tribunal pour obtenir des dommages et intérêts. Rappelons cependant qu'il est préférable de privilégier d'abord le dialogue.
 

Combien coûte l’entretien d’un chauffe-eau électrique ?

L'entretien d'un chauffe-eau électrique génère des coûts variables selon la répartition des responsabilités entre locataire et propriétaire.

Les dépenses à la charge du locataire restent modestes. Le nettoyage externe et la purge du groupe de sécurité sont des gestes simples et gratuits. Le remplacement de pièces d'usure courantes reste accessible.

Pour le propriétaire, les coûts sont plus conséquents. Un contrat d'entretien annuel avec un professionnel s'élève en moyenne à 129 € TTC*, tandis qu'un détartrage ponctuel complet atteint environ 190 € TTC*.

Plusieurs facteurs influencent ces tarifs : la dureté de l'eau locale, le type de résistance, l'accessibilité de l'appareil et la région géographique. 

Pour optimiser ces coûts et prolonger la durée de vie de votre appareil, découvrez nos conseils sur l'entretien du ballon d'eau chaude. Un chauffe-eau bien entretenu évite les pannes coûteuses et peut fonctionner jusqu'à 15 ans.

*Prix moyens calculés sur la base des tarifs de plusieurs opérateurs du marché.