Entretien et réparations du chauffe-eau : locataire ou propriétaire, qui doit s'en charger ?

Ce que dit la réglementation

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe les règles en matière d’entretien et de réparations locatives : il distingue l’entretien courant, qui reste à la charge du locataire, des réparations plus lourdes qui reviennent, quant à elles, au propriétaire.

L’entretien du cumulus par le locataire inclut des gestes comme la vidange et le détartrage de la cuve, particulièrement dans les zones où l’eau est dure. Il doit aussi remplacer les petites pièces d’usure, comme les joints d’étanchéité ou le groupe de sécurité.

Le propriétaire, quant à lui, prend en charge les réparations plus importantes. Un thermostat ou une résistance défectueuse, une fuite ou un ballon en fin de vie à remplacer relèvent de sa responsabilité. Si le chauffe-eau dépasse les 10 à 15 ans et commence à faiblir, c’est également au bailleur de le remplacer.

Dans certains cas spécifiques, la responsabilité du propriétaire est également engagée. C’est le cas notamment si une installation non conforme ou un appareil défaillant dès l’origine induisent une intervention obligatoire pour respecter les normes de sécurité et garantir un logement en bon état.

Les responsabilités du locataire pour l’entretien du cumulus

Un chauffe-eau bien entretenu consomme moins d’énergie au quotidien et dure plus longtemps. Il est donc dans l’intérêt du locataire d’adopter de bonnes pratiques. Un nettoyage régulier de l’extérieur du cumulus permet d’éviter l’accumulation de poussière et d’humidité pouvant favoriser la corrosion. Il est aussi important de vidanger le ballon une fois tous les 2 à 3 ans pour évacuer les impuretés accumulées au fond de la cuve. Dans les zones où l’eau est très calcaire, un détartrage de la résistance tous les un à deux ans est recommandé pour éviter qu’elle ne s’encrasse et perde en efficacité.

Au fil du temps, certaines pièces doivent être remplacées, comme les joints qui assurent l’étanchéité des raccordements ou le groupe de sécurité, indispensable pour évacuer la pression excessive. Ces interventions, bien que simples, sont essentielles pour garantir un bon fonctionnement du chauffe-eau et éviter certaines pannes.

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Le propriétaire se doit de mettre à disposition du locataire un cumulus fonctionnel et sécurisé. Lorsque l’appareil devient vétuste ou tombe en panne malgré un bon entretien, c’est à lui d’intervenir. Un chauffe-eau a une durée de vie moyenne de 10 ans environ. Passé ce délai, il peut présenter des signes de faiblesse, comme une perte de pression ou des fuites internes. Dans ce cas de figure, le propriétaire se doit de le remplacer. Il reste également responsable des réparations majeures, comme le changement d’une résistance hors service ou la réparation d’une cuve percée.

Au-delà des pannes, le propriétaire doit aussi veiller à la conformité de l’installation. Un cumulus mal installé ou obsolète peut représenter un risque pour le locataire. Si l’appareil fonctionne au gaz, des vérifications régulières sont nécessaires pour éviter tout danger lié aux émissions de monoxyde de carbone ou aux fuites. Enfin, si le chauffe-eau est encore sous garantie, le propriétaire peut faire appel à l’installateur pour bénéficier d’une prise en charge des réparations. Il doit également s’assurer régulièrement que les équipements fournis avec le logement sont maintenus en bon état d’usage.

Comment éviter les conflits entre locataire et propriétaire ?

En général, des désaccords peuvent survenir lorsque la cause d’une panne n’est pas clairement identifiée. Une défaillance due à un défaut d’entretien du chauffe-eau par le locataire ne sera pas prise en charge par le propriétaire, tandis qu’une panne causée par la vétusté incombe au bailleur. Un chauffe-eau négligé peut entraîner une accumulation de tartre qui endommage la résistance et réduit son efficacité.

Une absence de purge régulière peut aussi provoquer une pression excessive et des fuites. Dans ces cas de figure spécifiques, le propriétaire peut refuser de financer la réparation. En revanche, si l’appareil est ancien et commence à montrer des signes d’usure, le propriétaire doit prendre ses responsabilités et prévoir son remplacement. Une installation non conforme ou un vice caché relèvent également de sa responsabilité.

Un autre point de tension peut apparaître en cas de dégât des eaux causé par un chauffe-eau. Si la fuite est due à un mauvais entretien, le locataire devra en assumer les conséquences. Mais si elle résulte d’une cuve percée par l’usure, c’est au propriétaire de financer les réparations et de prendre en charge les éventuels dommages causés au logement ou aux voisins.

À quelle fréquence faut-il entretenir un chauffe-eau ?

La fréquence d’entretien du cumulus par le locataire ou le propriétaire dépend du type d’appareil :

• Il est recommandé de détartrer un chauffe-eau électrique tous les deux à trois ans, surtout dans les régions où l’eau est dure. 
• Un cumulus à gaz, en revanche, doit être contrôlé chaque année par un professionnel. Ce dernier peut ainsi vérifier l’état du brûleur, l’évacuation des fumées et l’étanchéité des raccordements. À l’issue de cet entretien, une attestation est remise au locataire, qui doit la conserver.

Pour prolonger la durée de vie d’un chauffe-eau, il est conseillé de régler la température autour de 55 à 60°C. Cette température est idéale pour limiter l’entartrage sans favoriser le développement de bactéries. Il est également recommandé de purger régulièrement le groupe de sécurité pour éviter une pression excessive au sein de la cuve. Dans les zones où l’eau est particulièrement calcaire, l’installation d’un adoucisseur peut aussi être une solution efficace pour réduire l’accumulation de tartre.

L’entretien d’un chauffe-eau est un élément clé pour garantir son bon fonctionnement et éviter des réparations coûteuses. Si le locataire est responsable de l’entretien courant, comme la vidange et le détartrage, le propriétaire doit assumer les réparations majeures et le remplacement en cas de vétusté. Connaître ces règles permet d’éviter les conflits et d’assurer une prise en charge adaptée selon la situation. En cas de doute, il est essentiel de conserver les preuves d’entretien et de privilégier le dialogue.