Cela peut entraîner des factures énergétiques élevées et un véritable inconfort thermique. La réforme du DPE de juillet 2021 vise à retirer progressivement ces passoires thermiques du marché locatif. Thermor vous présente les caractéristiques des logements au DPE G et ses quelques conseils pour améliorer l’efficacité énergétique de votre bien. Car il existe des solutions concrètes pour sortir votre logement de son statut de « passoire énergétique » !
Le DPE classe G décrypté : implications et enjeux
La classe G est la mauvaise élève du DPE. Piètres performances énergétiques, isolation défaillante, émissions de GES (Gaz à Effet de Serre) trop élevés… Faisons le point sur ce qu’implique la dernière classe du DPE.
Qu'est-ce qui caractérise un logement en DPE G ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un document désormais obligatoire lors de la vente ou de la location d'un logement. Il évalue sa performance énergétique et lui attribue une étiquette.
Depuis juillet 2021, une réforme a été initiée suite à la loi Climat et Résilience. Concrètement, le DPE s’évalue dorénavant en respectant un nouveau mode de calcul plus précis, la méthode 3CL (Calcul de Consommations Conventionnelles des Logements). Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel agréé, et à l’initiative du propriétaire-bailleur, dans le cas d’une location.
La méthode 3CL repose sur la mesure :
- De la consommation du logement en énergie primaire ;
- Et de ses émissions de GES.
Ces données aboutissent au classement du bien immobilier, de la note A, la plus économe, à la note G, la plus énergivore. En pratique, un logement classé G indique une consommation élevée (plus de 420 kWh/m²) ou des émissions de gaz à effet de serre importantes (plus de 100 kg CO2 eq/m².an). Avec les habitations de la classe F, les biens notés G sont les plus énergivores, ce qui explique qu’ils soient couramment dénommés « passoires énergétiques » ou encore « passoires thermiques ».
En 2022, les logements classés G représentaient 7 % des résidences principales et les étiquettes F, 10 %. En somme, la France comptait 17 % de passoires énergétiques, soit environ 5,2 millions de logements*.
À noter : Autre nouveauté depuis 2021 : Le DPE est désormais opposable. C’est-à-dire que le nouveau propriétaire d’un logement (ou son locataire) peut se retourner contre l’ancien propriétaire (ou le bailleur) s’il juge qu’il y a eu tromperie sur les résultats du DPE.
Impact de la classe G sur la consommation
Lors de toute transaction immobilière, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location, un diagnostic de performance énergétique est obligatoirement réalisé. C’est un document très utile pour les futurs occupants des lieux, car le DPE fournit une estimation des dépenses énergétiques du logement. Les futurs propriétaires ou locataires peuvent ainsi se projeter et anticiper les coûts des factures.
Le DPE n’a donc pas seulement un rôle évaluatif, il permet aussi d’informer concrètement et précisément les occupants sur les particularités énergétiques du bien. Bien plus complet que l’ancien, le nouveau mode de calcul 3CL prend en compte les consommations :
- Du mode de chauffage ;
- De l’éventuelle climatisation ;
- Des éclairages ;
- Et des appareils auxiliaires (VMC, etc.).
À noter : Cette estimation repose sur des moyennes et des utilisations standards. Les consommations réelles dépendent de divers facteurs tels que la configuration du bâtiment, son usage, la température de chauffe, le nombre d'habitants et leurs habitudes de vie, etc.
Les logements classés G, considérés comme « extrêmement peu performants » et très énergivores, sont qualifiés d’indécents d'un point de vue énergétique. Par conséquent, leurs occupants doivent s'attendre à des factures excessivement élevées…
Quels impacts pour les propriétaires et locataires d'un bien G ?
La loi Climat et Résilience, toujours dans une logique d’information et de protection des locataires et futurs acquéreurs, prévoit un cadre légal spécifique pour la vente et la location des biens notés G au DPE.
Quand sera-t-il interdit de louer ou vendre un bien avec un DPE de classe G ?
Depuis le 24 août 2022 en métropole, les bailleurs ne peuvent pas augmenter les loyers pour les biens classés G et F au DPE. Et ce que ce soit lors d'un changement de locataire, d'un renouvellement de bail ou pendant la durée du bail.
À compter du 1ᵉʳ juillet 2024, une interdiction similaire d'augmentation des loyers entrera en vigueur en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte pour les logements classés G et F au DPE.
En outre, depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an (classés G au DPE) sont considérés comme non décents. Et à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, ils seront interdits à la location.
Ces restrictions locatives seront étendues progressivement aux classes F et E du DPE, respectivement en 2028 et 2034**.
La vente d’un bien classé G n’est pas interdite à l’heure actuelle. Cependant, comme nous l’avons dit, le DPE doit obligatoirement être réalisé avant la vente. En outre, la classe est à indiquer dans l’annonce immobilière, toujours dans un souci de transparence.
Audit énergétique et obligations légales dès 2023
La loi Climat et Résilience impose un audit énergétique pour la vente des biens immobiliers classés G ou F au DPE depuis le 1ᵉʳ avril 2023. Les logements de classe E et D seront concernés en 2025 et 2034. Actuellement, les appartements en copropriété sont exemptés.
Ainsi, dès qu'un bien est classé G ou F au DPE, le propriétaire doit réaliser un audit énergétique avant la vente pour mieux comprendre les opportunités d'amélioration. L'audit propose des scénarios de travaux visant à atteindre les classes D, C, et B successivement. Les recommandations portent sur :
- L’isolation ;
- Le remplacement des fenêtres ;
- La ventilation ;
- Le système de production d'eau chaude ;
- Et le mode de chauffage.
Le coût des travaux et les aides financières disponibles sont inclus dans le rapport, qui, tout comme le DPE, doit être annexé au Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
À noter : Cet audit énergétique n’est pas un DPE ! Il s’agit bien d’une évaluation supplémentaire, bien plus précise que le DPE, notamment au niveau des différents scénarios de travaux proposés.
Amélioration énergétique : comment transformer un bien en classe G ?
Le DPE demeure un outil très utile pour prévoir des travaux de rénovation énergétique des logements. Avant la réforme, les diagnostiqueurs y intégraient déjà des recommandations de travaux adaptées aux caractéristiques du logement. Mais depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE s'est enrichi. Il s’agit désormais d’un document technique très complet, fournissant des données supplémentaires sur :
- Le confort en été ;
- La qualité de la ventilation ;
- L’état de l’isolation ;
- Et la répartition des déperditions thermiques.
Ces informations révèlent les points faibles du logement et offrent une base solide pour planifier les futurs travaux. Encore mieux : le DPE va au-delà d'un simple constat ! Il propose des conseils de rénovation selon deux scénarios différents, pour passer aux classes supérieures du DPE, avec une estimation budgétaire à chaque fois.
Si votre logement est classé G au DPE, nous vous conseillons vivement de réaliser en plus un audit énergétique, même si vous ne comptez pas vendre.
Cette évaluation vous permettra de différencier les travaux prioritaires, essentiels pour amener le logement vers une performance optimale, des travaux moins urgents. L’audit fournit :
- Un calendrier des travaux détaillé ;
- Une estimation des coûts associés ;
- Et un prévisionnel des bénéfices attendus.
Pour améliorer la classe énergétique d'un logement classé G au DPE, les travaux d'isolation thermique, que ce soit par l'extérieur ou par l'intérieur, sont essentiels. Nous vous conseillons d’accorder une attention particulière à l'isolation des combles en raison des importantes déperditions thermiques résultant d'une toiture insuffisamment isolée. Si possible, privilégiez l'utilisation d'isolants biosourcés, adaptés aussi bien à une isolation par l'intérieur, entre les chevrons, qu'à une isolation des combles perdus.
Aérolia - Pompe à chaleur air-eau
Optimisation du chauffage : choisir des systèmes plus performants
Une chaudière au gaz ou au fioul est fortement émettrice de GES, et elle utilise des énergies fossiles. C’est pour ces raisons qu’il est conseillé de troquer ce système contre un mode de chauffage et de production d’eau chaude plus écologique. Il peut s’agir par exemple de la pompe à chaleur Aérolia Duo de chez Thermor. Son principe ? Elle puise l’énergie de l’air pour la transformer en chauffage et en eau chaude sanitaire. Sa consommation électrique est minime, et vous permet ainsi de faire des économies d’énergie conséquentes sur le long terme.
À noter : L’installation d’une pompe à chaleur chez soi donne droit à des aides de l’État. Vous pouvez vous renseigner directement sur le site dédié du gouvernement france-renov.gouv***.
Remplacement des fenêtres : réduire les fuites thermiques
Pour réduire les déperditions thermiques, et une fois l’isolation générale du logement remise en état, il est conseillé de faire changer les fenêtres pour des modèles plus récents, plus isolants, et avec double vitrage.
Modernisation des équipements : vers une meilleure efficacité énergétique
Les équipements électriques ont leur rôle à jouer au niveau de la consommation, qu’il s’agisse de la VMC ou des équipements électriques tels que le four, les plaques de cuisson ou encore le lave-linge. Leur remplacement par des modèles plus modernes et efficaces énergétiquement parlant est donc une bonne idée en vue d’améliorer le DPE de son logement.
À noter : Pour la ventilation, pensez à une VMC performante, l’idéal étant le modèle double-flux.
Procédure d'audit énergétique : évaluer pour mieux agir
L'audit énergétique doit être effectué par un professionnel qualifié, et c'est le vendeur qui en assume les frais. Les professionnels qualifiés sont :
- Les diagnostiqueurs immobiliers certifiés ;
- Les bureaux d'études et entreprises qualifiés pour ce genre d’audits ;
- Ainsi que les entreprises bénéficiant du label RGE.
Vous pouvez retrouver les professionnels RGE dans l’annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés du gouvernement****.
Accompagnement et financement pour la rénovation énergétique
Propriétaires occupants ou bailleurs de logements de classe énergétique G peuvent bénéficier de nombreuses aides pour la rénovation énergétique de leur bien :
- MaPrimeRénov', qui offre un bonus « sortie de passoire thermique » spécifique aux biens notés G ou F sur le DPE. Elle permet un gain financier supplémentaire allant jusqu'à 1 500 € ;
- Les Certificats d'économies d'énergie ;
- Les aides proposées par les collectivités locales ;
- Les aides d'Action Logement ;
- Et la TVA à 5,5 % sur les travaux éligibles.
Obtenir un nouveau DPE : démarches et professionnels qualifiés
Le DPE doit être obligatoirement réalisé par un diagnostiqueur certifié, disponible dans l’annuaire mis en place par le gouvernement****. Le non-respect des règles entraîne des amendes pour le propriétaire et le diagnostiqueur, notamment en cas d'absence de transmission des résultats à l’Agence de la transition écologique (Ademe).
À noter : L’Ademe délivre un numéro d'identification, essentiel pour la validité du DPE. C’est le diagnostiqueur qui remet ce numéro au propriétaire.
Conclusion : DPE classe G, un enjeu majeur pour les propriétaires et locataires
En résumé, en plus d’être obligatoire, le DPE est un document instructif, à la fois pour le propriétaire et pour l’éventuel locataire. Si vous deviez retenir 5 informations à propos du DPE G, ce serait :
- Les logements de classe G sont les plus énergivores et souvent non décents.
- Depuis 2023, ils ne peuvent plus être vendus sans audit énergétique.
- Pour sortir du statut de passoire thermique, des travaux d'isolation sont nécessaires.
- Des aides financières comme MaPrimeRénov’ sont disponibles.
- Les écogestes et la surveillance de la consommation aident à limiter les dépenses énergétiques.
Sources :
**https://www.ecologie.gouv.fr/interdiction-location-et-gel-des-loyers-des-passoires-energetiques
***https://france-renov.gouv.fr/
****https://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action
