Les conséquences ? Ces habitations sont rangées parmi les « passoires thermiques », ce qui a des implications légales pour les propriétaires. Quels sont les travaux et améliorations à envisager pour rendre son logement décent et améliorer le score DPE ? Thermor vous répond en détails.
Comprendre le DPE de classe F
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue les performances énergétiques d'une habitation. Il est obligatoirement réalisé par un professionnel agréé.
Cette évaluation permet de mesurer les émissions de gaz à effet de serre et la consommation énergétique du logement. Le DPE classe les logements de A à G, A étant la classe la plus économe et G la plus énergivore.
Les logements noté F et G suite au DPE représentent ce qu’on appelle des « passoires énergétiques ». Il s’agit tout simplement des habitations les plus énergivores du parc de logements français. Pour vous donner un ordre d’idée, en 2022, ces passoires énergétiques représentaient 17 % du total des résidences principales françaises, soit 5,2 millions de logements* :
- 10 % étaient classés F ;
- Et 7 % obtenaient le pire score à l’issue du DPE, à savoir la lettre G.
Pour calculer ce diagnostic officiel, le diagnostiqueur certifié se base sur une méthode de calcul appelée 3CL (Calcul de Consommations Conventionnelles des Logements). Ce mode de calcul est en vigueur depuis la réforme du DPE de 2021, suite à la loi Climat et Résilience.
Concrètement, une seule note (contre deux auparavant) est donnée à l’issue du diagnostic. Ce score se base sur deux notes :
- Un score énergie de A à G qui évalue la consommation d’énergie primaire ;
- Et une note climat qui estime le taux d’émission de Gaz à Effet de Serre (GES) de la maison ou de l’appartement.
Seule la note de synthèse de ces deux étiquettes compte pour classer le logement. Il s’agit en réalité de la plus mauvaise des deux notes obtenue. Ainsi, si votre logement est noté E pour sa consommation énergétique et F pour ses émissions de GES, il sera classé F et donc considéré comme une passoire thermique.
Ci-dessous un tableau répertoriant les paliers des différents scores du DPE, pour la consommation et pour les émissions de GES.
| Score du DPE | Consommation d’énergie primaire | Émissions de GES |
| Score A | moins de 70 kWh/m²/an | moins de 6 kg CO2/m²/an |
| Score B | de 70 à 110 kWh/m²/an | de 6 à 11 kg CO2/m²/an |
| Score C | de 110 à 180 kWh/m²/an | de 11 à 30 kg CO2/m²/an |
| Score D | de 180 à 250 kWh/m²/an | de 30 à 50 kg CO2/m²/an |
| Score E | de 250 à 330 kWh/m²/an | de 50 à 70 kg CO2/m²/an |
| Score F | de 330 à 420 kWh/m²/an | de 70 à 100 kg CO2/m²/an |
| Score G | plus de 420 kWh/m²/an | plus de 100 kg CO2/m²/an |
Source : Ministère de la Transition Énergétique
Autre nouveauté depuis juillet 2021 : le DPE est opposable au vendeur et au bailleur. Cela signifie qu’en cas de dissimulation volontaire de la véritable classe énergétique, les acheteurs ou locataires peuvent saisir la justice pour réparation.
À noter : Les DPE ont une validité de 10 ans, sauf ceux datant d'avant 2018, qui ne sont plus valables. Les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Le DPE F et ses implications pour les occupants
L'obligation du propriétaire et du bailleur de fournir un DPE offre à tout futur locataire ou propriétaire une estimation des frais liés aux dépenses énergétiques. Le nouveau DPE va même jusqu’à proposer une fourchette estimative des coûts annuels en énergie du logement.
Cette évaluation annuelle des consommations énergétiques se base sur les caractéristiques du logement :
- sa structure et la qualité de son isolation ;
- le type de fenêtres installées et notamment la qualité du vitrage ;
- le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ;
- la climatisation le cas échéant ;
- et les éclairages.
Sans surprise, une habitation classée F présage des factures d'énergie potentiellement élevées. Toutefois, cette fourchette repose sur des moyennes et des utilisations standards du logement, ne constituant en aucun cas une vérité absolue. En effet, les factures d'énergie d'un logement dépendent également des habitudes du ménage :
- La température de consigne pour le chauffage ;
- Le temps de présence à domicile ;
- La quantité d’eau chaude consommée quotidiennement ;
- Le nombre d’équipements électriques utilisés, etc.
Impact du DPE F sur la consommation énergétique
Comme nous l’avons vu, une habitation classée F au DPE se distingue par deux critères principaux :
- Une consommation d'énergie élevée : Un logement classé F consomme entre 330 et 420 kWh/m² d'énergie primaire annuellement.
- Et des émissions de gaz à effet de serre importantes : entre 70 et 100 kg CO2 eq/m²/an.
Mais concrètement, à quoi correspondent ces chiffres ? Pour vous donner un ordre de grandeur, voici un tableau comparatif** des moyennes annuelles de consommations entre les passoires thermiques classées F et les logements classés C.
| Surface du logement | Max. Consommation Énergétique F (1) | Min. Consommation Énergétique F (1) | Moy. Consommation Énergétique C (1) |
| Studio 20 m² | 8 400 kWh | 6 600 kWh | 3 600 kWh |
| T2 35 m² | 14 700 kWh | 11 550 kWh | 6 300 kWh |
| T3 55 m² | 23 100 kWh | 18 150 kWh | 9 900 kWh |
| T4 80 m² | 33 600 kWh | 26 400 kWh | 14 400 kWh |
| Maison 100 m² | 42 000 kWh | 33 000 kWh | 18 000 kWh |
| Maison 120 m² | 50 400 kWh | 39 600 kWh | 21 600 kWh |
| Maison 150 m² | 63 000 kWh | 49 500 kWh | 27 000 kWh |
(1) Sur la base d'une consommation maximale de 420 kWh/m² pour F, d'une consommation minimale de 330 kWh/m² pour F, et d'une consommation maximale de 180 kWh/m²/an pour C.
Selon ces données, vous constaterez que les logements classés F consomment presque le double d'énergie par rapport à des logements plus économes sur le plan énergétique.
Gestion et conséquences pour les propriétaires-bailleurs
Quand sera-t-il interdit de louer ou vendre un bien avec un DPE de classe F ?
La loi Climat et Résilience a prévu de retirer du parc locatif les logements les plus énergivores. Concrètement, cela concernera :
- Les logements classés G dès 2025 ;
- Les habitations notés F à partir de janvier 2028 ;
- Et les logements notés E en 2034.
Les propriétaires n’ont pas l’interdiction de vendre leur logement énergivore. En revanche, ils doivent obligatoirement faire réaliser un audit énergétique par un auditeur agréé et l’inclure dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques).
En 2025, les propriétaires de biens classés E seront concernés par cette dernière obligation. Et la mesure sera étendue aux logements classés D en 2034.
À noter : L’audit énergétique est un bilan bien plus poussé que le DPE. Il donne beaucoup plus de détails, notamment en ce qui concerne les travaux de rénovation à prévoir.
Conséquences juridiques et réglementaires du DPE F
La réforme de 2021 a rendu le DPE opposable au vendeur et au bailleur. Cela implique que toute erreur dans le diagnostic peut engager la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur.
Par exemple, si un particulier acquiert un appartement classé E alors qu'il correspond en réalité à une étiquette F, le propriétaire peut être tenu responsable et contraint d'entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour sortir le logement du statut de passoire thermique.
Le vendeur peut également se retourner contre le diagnostiqueur en cas de mauvaise évaluation du DPE, exposant ce dernier à une condamnation judiciaire.
Un locataire, quant à lui, peut engager la responsabilité du bailleur en cas d'irrégularité dans le DPE lui causant préjudice.
À noter : Les recommandations de travaux mentionnées dans le DPE demeurent purement informatives et n'entraînent aucune obligation.
Par ailleurs, depuis le 24 août 2022, l'augmentation des loyers des logements classés F est interdite en France, que ce soit en cours de bail, au renouvellement du bail ou lors d'une remise en location du bien.
Par conséquent, tout propriétaire-bailleur d’un logement classé F voulant en augmenter le loyer, se voit dans l’obligation de réaliser des travaux de façon à sortir son bien du statut de « passoire thermique ».
Aérolia - Pompe à chaleur air-eau
Comment gérer un bien immobilier de classe énergétique F ?
Le DPE est un indicateur qui influence grandement le prix de vente d’un bien immobilier. Ainsi, les logements notés A ou B ont une valeur plus élevée que ceux de classe F. C’est ce qu’on appelle la « valeur verte ».
Selon une étude du Conseil Supérieur du Notariat***, les logements F ou G subissent une moins-value de 2 à 18 %. D’où l'importance d'améliorer la performance énergétique pour maximiser la valeur de son bien !
Comment améliorer la performance énergétique d'un logement de classe F ?
Travaux prioritaires pour sortir de la classe F
L'Ademe**** recommande de commencer la rénovation énergétique par l'isolation intérieure de la toiture. C’est là que se situent en général les plus grandes déperditions de chaleur.
Ensuite, la rénovation peut s'étendre :
- aux murs (isolation par l’intérieur ou par l’extérieur) ;
- aux planchers bas ;
- aux fenêtres avec l'ajout de double ou triple vitrage ;
- et enfin à l'isolation des portes et des ponts thermiques.
Choix des équipements et systèmes de chauffage efficaces
La pose d’une VMC double-flux peut aussi jouer un rôle important dans l’amélioration du DPE d’un logement.
Mais une fois les travaux d’isolation terminés, c’est surtout le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire qui va avoir un impact :
- non seulement sur la consommation énergétique ;
- mais aussi sur les émissions de GES du logis.
En effet, pour sortir des énergies fossiles, il est judicieux d’abandonner sa chaudière au gaz pour un système plus écologique et performant, comme une pompe à chaleur air-eau. Et pourquoi ne pas opter pour un modèle produisant aussi l’eau chaude sanitaire, comme le modèle Aérolia Duo de chez Thermor ?
Isolation, double vitrage et aération : les clés d'une meilleure performance
Pour des performances optimales, le combo parfait se compose comme nous l’avons mentionné :
- D’une isolation entièrement revue, du sol au plafond en passant par les murs ;
- De la pose de VMC double-flux ;
- Et de l’installation de fenêtres à double vitrage.
Mais pour optimiser votre consommation, et garder un logement sain, il est important de veiller à aérer les pièces au moins 20 minutes par jour, même en plein hiver.
Conclusion : DPE classe F, points clés et actions nécessaires
Voici les 5 points à retenir à propos de la classe énergétique F :
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire pour toute vente ou location immobilière.
- La classe F du DPE, avec une consommation de 330 à 420 kWh/m² et des émissions de 70 à 100 kg CO2 eq/m².an, exclut les logements du marché locatif dès le 1ᵉʳ janvier 2028.
- Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements de classe F ne peuvent plus augmenter.
- Un audit énergétique doit être obligatoirement réalisé avant la vente d’un bien classé F.
- Pour éviter le statut de passoire thermique et augmenter la valeur verte de son bien, des travaux peuvent être envisagés : l’isolation, la ventilation, le changement de système de chauffage et du mode de production d’eau chaude sanitaire.
Sources :
****https://agirpourlatransition.ademe.fr/particuliers/maison/travaux/comment-bien-isoler-maison
