La réforme de 2021, s’inscrivant dans le cadre de la loi Climat et Résilience, vise à inciter à la rénovation des biens immobiliers pour réduire la consommation énergétique et éliminer les passoires thermiques. Le résultat du DPE ayant un rôle important à jouer dans les transactions immobilières, les propriétaires, locataires et copropriétés sont impactés par ces changements. Thermor vous offre un éclairage sur le fonctionnement du DPE et ses implications.
Réalisation du DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d'une habitation.
Concrètement, les deux notes attribuées, de A à G, indiquent la performance énergétique et l'impact environnemental du logement :
- La première note dépend de la consommation annuelle d'énergie, attribuant un A pour moins de 50 kWh/m²/an et un G pour plus de 420 kWh/m²/an.
- La deuxième note évalue les émissions de CO2, influencées par la source d'énergie utilisée pour le chauffage notamment. Par exemple, un système électrique obtiendra une meilleure note qu’un mode de chauffage au fioul.
Le DPE renseigne propriétaires comme locataires :
- Les premiers seront ainsi incités à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la note du DPE ;
- Quand les seconds pourront avoir une idée précise des performances de leur futur logement et des coûts énergétiques à prévoir.
Processus et méthodologie
Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le calcul du DPE s'effectue exclusivement avec la méthode de la Consommation Conventionnelle des Logements (3CL).
Contrairement à l'ancienne méthode, cette approche détaillée analyse chaque élément de construction, tels que :
- les planchers ;
- les murs ;
- les portes et fenêtres ;
- le système de chauffage ;
- les équipements de production d’eau chaude sanitaire ;
- la ventilation ;
- et d’éventuelles sources d'énergie renouvelable.
L'opérateur de diagnostic certifié par l'ADEME entre ces données dans un logiciel spécialisé afin de générer les deux notes du DPE que nous avons présentées plus haut.
À noter : La note finale retenue est la note la moins bonne des deux. Les propriétaires ont donc tout intérêt à réaliser des travaux de rénovation énergétiques en vue d’améliorer leur DPE !
Acteurs impliqués
Le DPE est obligatoire en France métropolitaine pour mettre en vente ou en location un logement. Il est à l’initiative du propriétaire et doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) pour l'avant-contrat. Dans le cas d’une location, il doit impérativement être indiqué dans l’annonce immobilière.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 en France, pour qu’un logement soit considéré comme énergétiquement décent, il faut que sa consommation énergétique soit inférieure à 450 kWh/m²/an. Les logements excédant ce seuil ne peuvent plus être proposés à la location. Il s’agit de ce qu’on appelle des « passoires thermiques ».
Cette interdiction concernera progressivement les logements classés G, F, puis E, suivant ce calendrier :
- G à partir de 2025 ;
- F à partir de 2028 ;
- et E à partir de 2034.
Interprétation des résultats du DPE
Un « bon DPE », c’est un logement noté A ou B. Un logement avec un « mauvais DPE », est considéré comme une « passoire thermique ». Il s’agit des notes F et G.
Ces résultats permettent de distinguer les logements énergétiquement performants de ceux nécessitant des améliorations.
Le DPE dans l'immobilier neuf
Les constructions neuves ne font pas exception à cette exigence. Le DPE demeure obligatoire pour l'acquisition d'un logement sur plan. On l’appelle alors « DPE neuf ». L'initiative et les coûts de ce diagnostic incombent au maître d'ouvrage. Le document reste valide pendant dix ans.
À noter : Le promoteur immobilier fournira le résultat du DPE à l'acheteur au plus tard le jour de la livraison de la nouvelle habitation.
Exigences réglementaires
Dans quelles conditions le DPE est-il obligatoire ? Qu’en est-il du nouveau DPE ? Explications.
Obligations et applications
Le DPE est obligatoire en France métropolitaine :
- pour la vente ;
- dans le cadre d’une location ;
- et pour les bâtiments neufs.
La loi « Climat et Résilience » impose également la réalisation d’un DPE pour les immeubles collectifs selon un calendrier spécifique. Les propriétaires, qu'ils soient privés ou publics, doivent engager un diagnostiqueur certifié à leurs frais.
Évolutions récentes de la réglementation
Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, une version améliorée du DPE logement est entrée en vigueur, conformément à la loi ELAN. Depuis lors, outre le changement quant à la méthode de calcul employée, comme nous l’avons mentionné plus haut, le DPE est aussi devenu pleinement opposable. C’est-à-dire qu’au-delà de son aspect informatif, le DPE a désormais une portée juridique. Ainsi, les parties concernées (locataires, acquéreurs, vendeurs, bailleurs) peuvent engager la responsabilité du diagnostiqueur en cas d'erreurs, fautes, ou manquements lors de l'établissement du diagnostic.
Amélioration de la performance énergétique
Comment améliorer le score DPE de son logement ?
Stratégies d'optimisation
Pour améliorer l'efficacité énergétique d'un appartement ou d'une maison, une rénovation globale peut être entreprise. Cela commence souvent par l'isolation thermique pour réduire la consommation d'énergie, suivi de l'installation d'un système de chauffage performant et d'un dispositif de régulation, puis la mise en place d'un système de ventilation.
Il est important de respecter l’ordre de ces travaux de rénovation énergétique pour éviter des incompatibilités. Par exemple, installer le chauffage avant de revoir l'isolation pourrait conduire à choisir un appareil trop puissant.
Gestion des bâtiments à faible performance
La priorité pour les passoires thermiques reste l’isolation. En effet, une isolation défectueuse entraîne des pertes thermiques significatives. Selon l'ADEME*, dans les logements construits avant 1974 :
- environ 25-30 % des pertes énergétiques se produisent par la toiture ;
- 20-25 % par les murs ;
- 10-15 % par les fenêtres ;
- et 7-10 % pour les planchers bas.
Pour améliorer l'efficacité énergétique d'un logement, il est recommandé de se concentrer d'abord sur l'isolation des murs et des fenêtres, puis d'isoler le sol pour prévenir les pertes de chaleur et renforcer l'isolation acoustique.
Aspects pratiques
À ce stade, vous vous demandez sûrement combien coûte un DPE et quelle est sa durée de validité. On vous répond.
Coût et validité du DPE
Le coût du DPE n'est pas fixe et peut varier en fonction des professionnels. Selon l’Ademe, les tarifs moyens oscillent entre 100 € et 250 €.
La validité du DPE est de 10 ans. Cependant, les DPE réalisés entre janvier 2013 et décembre 2017 expirent le 31 décembre 2022, et ceux de janvier 2018 à juin 2021 le 31 décembre 2024.
Implications pour la vente et la location
Le DPE a un véritable impact sur les transactions immobilières :
- L'étiquette énergétique joue sur le prix de vente ;
- Et les potentiels acquéreurs valorisent la performance énergétique : ils sont prêts à payer plus cher pour un bien plus écologique.
En effet, face à la hausse des prix de l'énergie, investir dans un bien classé A ou B, même s’il est plus cher, peut s’avérer rentable puisque les factures de chauffage seront réduites.
En améliorant le DPE, la plus-value à la revente est significative. C’est tout l’objectif de la loi Climat et Résilience : inciter les propriétaires à améliorer les performances énergétiques de leur bien !
Dans le cadre d’une location, la note du DPE, obligatoirement indiquée dans l’annonce immobilière, influence forcément les locataires potentiels. Notons par ailleurs qu’un gel des loyers concernant les biens classés F et G est à l’œuvre depuis 2022.
Sources :
*https://librairie.ademe.fr/cadic/6488/guide-pratique-isoler-sa-maison.pdf
