Le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : ce qu'il faut savoir

Ce rapport fournit des informations sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre (GES) d'une habitation. Obligatoire pour la vente ou la location d'un bien, le DPE a été entièrement repensé pour une meilleure identification des logements énergivores. Zoom sur les principaux principes et les implications de ce nouveau DPE.

Les changements clés apportés au DPE

La réforme du DPE de 2021 introduit plusieurs changements notables :

Le DPE devient opposable, permettant à un acquéreur de poursuivre le vendeur en cas d'erreur sur l'étiquette DPE. Idem pour les locataires.
L’adoption d'une méthode unique (la méthode 3CL) pour calculer le DPE de tous les logements.
La fin des étiquettes vierges, chaque logement devant présenter un DPE pour être vendu ou mis en location.
Les DPE sur factures doivent être renouvelés.
Les informations utilisées pour établir le DPE doivent désormais être justifiées.
L’introduction d'une étiquette globale classant le logement selon sa moins bonne performance (entre la performance énergétique et ses émissions de GES).
Un DPE à l'échelle de l’immeuble est réalisé. Il se base sur un échantillon de logements.
La mise en place d'un observatoire du DPE par l’ADEME.

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La réforme du DPE : comprendre les nouvelles réglementations

Le nouveau DPE se traduit par une réglementation plus stricte concernant son mode de calcul, mais aussi son statut juridique.

Modifications du mode de calcul et leur impact

Le DPE, lors de sa création en 2006, pouvait se calculer selon deux méthodes :

La méthode sur facture ;
Et la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements).

Depuis la réforme du DPE en 2021, la méthode sur facture est réservée aux DPE du secteur tertiaire. Elle se base sur les factures énergétiques des trois dernières années.

C’est donc la méthode 3CL qui est désormais utilisée pour les autres logements, dans le cadre d’une vente ou d’une location. Elle repose sur une analyse approfondie des habitudes de consommation du foyer, des performances des matériaux de construction et des équipements.

Bon à savoir : La méthode de calcul 3CL prend en compte :

La consommation annuelle d'énergie primaire pour le chauffage ;
Celle pour la production d'eau chaude sanitaire ;
Ainsi que des éléments spécifiques de l'habitation (superficie des murs, planchers et plafonds, ponts thermiques, système de chauffage et d'eau chaude, etc.).

La fin des DPE vierges et leurs conséquences

La méthode sur facture, autorisée avant 2021, se basait sur les factures d'énergie des trois dernières années de l'occupant (propriétaire ou locataire). Le diagnostiqueur compilait donc les différentes factures en fonction du type d'énergie et du mode de consommation. Ensuite, il calculait une moyenne. Le logiciel professionnel convertissait ces consommations en fonction de la superficie du bien et en déduisait ainsi l'étiquette énergétique et climatique du bâtiment.

Mais cette méthode était problématique dans les cas où :

Le logement était inoccupé depuis plusieurs années
Et si l'ancien locataire n'était pas joignable.

Dans ces deux cas, les factures n’étant pas existantes ou disponibles, le professionnel ne pouvait pas établir de DPE, et il soumettait donc ce qu’on appelle un « DPE vierge », c’est-à-dire sans étiquettes.

Autrefois acceptable, le DPE vierge est aujourd’hui interdit et tout logement qui en est affublé est considéré comme indécent. Le propriétaire doit alors impérativement faire réaliser un nouveau DPE pour sortir son bien de cette situation.

Opposabilité du DPE : quels changements juridiques ?

Depuis 2021, le DPE est devenu pleinement opposable, au même titre que les autres diagnostics immobiliers. Concrètement, cela signifie que l’acquéreur ou le locataire peut désormais engager des poursuites judiciaires à l’encontre du propriétaire s’il juge qu’il y a eu tromperie concernant le DPE. Cela est possible dans les cas suivants :

Si le diagnostic n’est pas annexé au contrat de vente ou de bail ;
Si le DPE n’est pas réalisé selon les règles en vigueur (méthode 3CL, transmission du DPE à l’ADEME, etc.) ;
Si les éléments du DPE sont mensongers ou erronés ;
Si la date de validité du DPE n’est plus valable.

Bon à savoir : L'opposabilité offre également au propriétaire la possibilité de se retourner contre le diagnostiqueur en cas d'erreur de sa part.

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Détails pratiques du nouveau DPE

Identification et traitement des passoires thermiques

La France intensifie sa lutte contre les passoires énergétiques avec des mesures progressives instaurées par la loi Climat et Résilience. Les critères de décence énergétique se renforcent, entraînant l'interdiction progressive de la location de logements énergivores. Les échéances suivantes sont mises en place :

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 : Interdiction des logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale.
Dès le 1ᵉʳ janvier 2025 : Interdiction des logements avec une consommation dépassant 420 kWh/m²/an d'énergie primaire, ce qui correspond aux logements classés G.
À partir du 1ᵉʳ janvier 2028 : Interdiction des logements classés F.
Dès le 1ᵉʳ janvier 2034 : Interdiction des logements de classe E.

Nouveaux critères et calculs pour évaluer les performances énergétiques

En 2024, nous l’avons vu, c’est la méthode de calcul 3CL qui est généralisée, à part dans le secteur tertiaire où la méthode sur facture est encore tolérée.

Le calcul avec la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle du Logement) est précis et complet. Il englobe la consommation d'énergie primaire annuelle, les émissions de gaz à effet de serre, ainsi que divers éléments parmi lesquels :

La superficie du logement et sa localisation (murs, plafonds, planchers, proximité de l'extérieur, etc.) ;
Les ponts thermiques ;
Les caractéristiques des ouvertures, leur superficie, l’orientation, les matériaux et l’épaisseur des vitres ;
Le système de chauffage et de production d’ECS (eau chaude sanitaire) ;
Les équipements d'autoconsommation le cas échéant (panneaux solaires, etc.).

Bon à savoir : La méthode de calcul de l'étiquette énergie se base sur la formule : consommation annuelle (en kWh) / surface du logement.
Sachez que vous pouvez utiliser l’outil de simulation du DPE Thermor pour obtenir une estimation de l'étiquette énergie de votre bien.

Les implications de la réforme pour les aides à la rénovation

Les travaux de rénovation énergétique, bien que coûteux, peuvent donner droit à diverses aides financières gouvernementales destinées à encourager la transition énergétique :

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Financée par l'ANAH, elle couvre des travaux tels que l'isolation des combles, des murs, le changement d'appareil de chauffage, l'installation de fenêtres doubles-vitrages, etc.

Bon à savoir : Des bonus spécifiques sont accordés pour la rénovation des passoires thermiques :

Le bonus « sortie de passoire », qui encourage la sortie des logements de la catégorie des passoires énergétiques.
Et le bonus « Bâtiment Basse Consommation », qui favorise la transformation des habitations en bâtiments à basse consommation énergétique.

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Elle est destinée aux ménages modestes réalisant des travaux entraînant une amélioration énergétique d'au moins 35 %.

Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

Il s’agit de primes délivrées par les fournisseurs d'énergie pour l'installation de pompes à chaleur, chaudières biomasse, poêles à bois, etc.

Eco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ)

Ce crédit sans intérêt est accordé pour des travaux allant jusqu'à 50 000 €.

TVA à taux réduit

Elle s’applique aux dépenses en faveur d'économie d'énergie, d'isolation thermique ou d'équipements, avec un taux de 5,5 %.

Quelques éléments supplémentaires à connaître :

Le DPE est désormais le point d'entrée pour ces aides à partir de janvier 2024.
Si votre habitation est une passoire énergétique (étiquette F ou G), une rénovation globale avec un accompagnement professionnel devient obligatoire à partir de juillet 2024.
Les travaux doivent être réalisés par un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (certification RGE).
Les aides se concentrent sur les résidences principales de plus de 15 ans occupées au moins 8 mois par an, avec des exceptions pour le remplacement d'une chaudière fioul.

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Le nouveau DPE pour propriétaires et locataires

Avec le nouveau DPE, les transactions immobilières sont fortement impactées. Progressivement, des mesures sont prises pour limiter la vente et la location des passoires thermiques.

Conséquences pour la vente et la location de biens

À compter du 1ᵉʳ janvier 2025, une interdiction progressive de la mise en location des passoires thermiques est prévue en France. Cette mesure, applicable aux logements classés F ou G sur l'étiquette DPE, pose un défi majeur aux propriétaires, qu'ils soient dans le parc privé ou social. Les syndicats de copropriétaires, responsables de la gestion des bâtiments résidentiels, seront également impactés.

Pour continuer à les louer, les propriétaires bailleurs devront entreprendre des travaux pour améliorer la performance énergétique de leurs biens avant les dates butoirs suivantes :

Les logements classés G à partir de 2025 ;
Et les biens notés F dès 2028.

Bon à savoir : Les logements classés G+ (dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m2/an) sont déjà interdits à la location depuis 2023.

En parallèle, des sanctions sont prévues pour les bailleurs ne respectant pas ces nouvelles normes. D'ici à 2028, tous les logements classés F et G sur l'échelle du DPE devront subir des rénovations pour améliorer leur efficacité énergétique.

À partir de 2025, un gel des loyers sera aussi mis en place pour les logements énergivores. Concrètement, les propriétaires ne pourront plus augmenter les loyers des logements classés F et G. L’objectif est d’inciter les bailleurs à réaliser les travaux nécessaires pour améliorer l'efficacité énergétique de leurs logements.

Impact sur la valeur immobilière et les transactions

Selon une étude de Meilleurs Agents*, les prix des passoires thermiques connaissent une croissance deux fois moins rapide que celle des autres biens immobiliers. Depuis juillet 2021, la hausse moyenne des logements énergivores s'élève à 3,7 %, comparée à 7 % pour les logements mieux classés sur l'échelle énergétique.

Par ailleurs, l'influence du Diagnostic de Performance Énergétique sur le marché est palpable dans les négociations et les prix de vente. Les biens affichant un mauvais DPE bénéficient d'une décote, observant un prix de vente inférieur de 3,9 % en moyenne par rapport à des biens équivalents mieux classés énergétiquement. La marge de négociation moyenne est estimée à 5,6 %.

Une étude des Notaires de France** confirme cet impact en observant un marché immobilier à deux vitesses. Elle révèle que les passoires thermiques se vendent entre 2 % et 19 % moins cher que les biens classés D. Dans les faits :

Les maisons individuelles subissent une décote plus marquée, variant entre 3 % et 19 % ;
Tandis que pour les appartements, elle oscille entre 2 % et 11 %.

En revanche, les biens classés A et B enregistrent une augmentation de valeur :

de 6 % à 14 % pour les maisons ;
Et de 3 % à 16 % pour les appartements.

Sources :