Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en location

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en location

Publié le 06.02.2024

Le déploiement du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) a entraîné des changements significatifs pour les propriétaires qui souhaitent mettre en location une maison ou un appartement.

Mais quelles sont réellement ces évolutions et quelles obligations légales concernent désormais les propriétaires bailleurs ? Comment améliorer le DPE de son bien pour le mettre en location ? Thermor vous répond en détail.

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Quel est le rôle du DPE ?

Instauré en 2006, puis réformé en 2021, Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) fournit des informations sur l'efficacité énergétique et climatique d'un logement ou d'un bâtiment. Il évalue grâce à une note allant de A (performant) à G (énergivore) :  

  • Sa consommation d'énergie ;
  • Et son impact en termes de GES (émissions de gaz à effet de serre).

Le DPE d’une location vise à informer le locataire sur les charges énergétiques du logement et à recommander au propriétaire bailleur des travaux pour améliorer la performance énergétique de son bien.

Bon à savoir : Un logement classé F ou G au DPE est appelé « passoire thermique ». En France, les propriétaires de ces biens très énergivores ne sont progressivement plus autorisés à les mettre en location, à moins qu’ils n’effectuent des travaux de rénovation pour améliorer leur note.

Qu'est-ce qui change avec le nouveau DPE ?

En 2021, la loi « Climat et Résilience » a entrepris une refonte du DPE dans l’optique de le rendre plus fiable et plus lisible. Dans une perspective environnementale, le nouveau DPE prend aussi davantage en compte les enjeux climatiques actuels. Voici les principaux changements depuis la réforme du DPE :

  • Le DPE devient opposable, c’est-à-dire que la responsabilité du vendeur est engagée si l'acheteur estime que le logement est plus énergivore que prévu.
  • L’éclairage et les auxiliaires de chauffage sont inclus dans le calcul, et le DPE fournit une estimation de la facture énergétique annuelle.
  • Les émissions de gaz à effet de serre sont prises en compte et un indicateur de confort estival est inclus dans le compte rendu.
  • Le DPE fournit des recommandations détaillées sur les travaux d'amélioration.
  • La méthode de calcul de l'isolation est désormais plus précise.
  • La qualité de l'air intérieur et les conduits de ventilation sont pris en compte.

Bon à savoir : Ces changements affectent également les annonces immobilières en ligne ou en agence, avec l'apparition de l'étiquette carbone et l’obligation de mentionner les dépenses énergétiques théoriques de chauffage.

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Quelles exigences légales du bailleur en matière de DPE

Le nouveau DPE introduit des mesures impactant les propriétaires bailleurs. Le gouvernement a établi un calendrier visant à interdire progressivement la mise en location de bâtiments et de logements énergivores. Sont concernés :

  • À partir du 1ᵉʳ janvier 2023 : Les logements classés G, consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an.
  • À partir de 2025 : Tous les autres logements classés G.
  • À partir de 2028 : Les habitations notées F.
  • Et dès 2034 : Les biens classés E.

Bon à savoir : En cas de non-respect de ces échéances, le locataire peut entamer une action en justice contre le propriétaire. À noter que cette interdiction s'applique uniquement aux nouveaux baux.
 

Le DPE est-il obligatoire pour toute annonce de location ?

Toutes les annonces de location ou de vente dans la presse écrite doivent au moins inclure la lettre des deux classements (énergétique et climatique) du logement, accompagnée des mentions « Classe énergie » et « Classe climat » en majuscules et bien lisibles. Sur les plateformes en ligne, la classe sur l'échelle de référence doit être précisée, visible et en couleur.

Dans le cas où le bien est classé F ou G, il est également requis d'ajouter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Cette obligation vise à garantir une information claire et accessible aux futurs locataires ou acquéreurs, favorisant ainsi une prise de décision éclairée.
 

Conséquences d'un DPE défavorable pour le propriétaire

Depuis le 25 août 2022, et à partir du 1ᵉʳ juillet 2024 pour les DROM-COM, le gel des loyers concerne(ra) tous les bâtiments classés F et G.

Cette mesure, inscrite dans la Loi Climat et Résilience, vient compléter les obligations liées au nouveau DPE. Ainsi, le bailleur n'est plus autorisé à augmenter le montant du loyer entre deux baux distincts. Cette mesure a un objectif double :

  • apporter une meilleure protection pour les locataires ;
  • Et encourager la mise en œuvre par les bailleurs de pratiques énergétiques plus durables.

Bon à savoir : L’objectif de la loi Climat et Résilience est de soutenir une transition vers des habitations plus écoresponsables en créant de nouveaux logements économes, et en rendant les biens les plus anciens de nouveaux performants. Cela passe par la réduction globale des GES et l’esprit de justice sociale.

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Le processus de réalisation du DPE pour une location

Voyons comment se passe concrètement la réalisation d’un DPE pour une mise en location, depuis le choix du professionnel, jusqu’au diagnostic en lui-même.
 

Choisir un diagnostiqueur certifié : pourquoi et comment ?

Le DPE est à la charge du propriétaire et doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié. Ce dernier est également responsable de la transmission des résultats du diagnostic à l'observatoire des DPE de l'Agence de la transition écologique (ADEME).

On l’a vu, depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE est pleinement opposable, ce qui signifie qu'il possède une portée juridique équivalente aux autres diagnostics immobiliers de référence. Il n'est donc plus uniquement informatif, et le propriétaire-bailleur doit justifier les résultats du DPE en recourant obligatoirement à un diagnostiqueur certifié.

Ainsi, dans le cas où le propriétaire fournit des informations erronées au locataire, ce dernier est en droit de demander une compensation ou d'engager des poursuites pour préjudice.

Bon à savoir : Si vous voulez connaître les diagnostiqueurs disponibles dans votre région, vous pouvez consulter l’annuaire du gouvernement.
 

Le bon moment pour réaliser un DPE avant une location

Il est recommandé de faire réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié :

  • Au moment d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique ;
  • Ou avant l'arrivée de nouveaux locataires (et donc avant l’établissement du bail locatif).

À noter que la durée de validité du DPE est de 10 ans. Par conséquent, si vous mettez un logement en location et que le DPE a plus de 10 ans, vous devez le refaire. Depuis 2006, il est obligatoire de fournir ce diagnostic au futur locataire :

  • que le logement soit meublé ou vide ;
  • et s’il s’agit d'une location saisonnière occupée plus de quatre mois par an.

Bon à savoir : Il existe une exception pour laquelle la durée de validité du DPE est réduite. Il s’agit des DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus, qui arrivent à expiration au 1ᵉʳ janvier 2025.

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Amélioration de la performance énergétique : conseils pour les bailleurs

Il est possible d’améliorer la classe énergétique de son logement avant la mise en location en suivant ces 4 étapes :

  1. Procédez à un état des lieux énergétique du logement en faisant réaliser un diagnostic énergétique par un diagnostiqueur professionnel certifié. Le DPE est accompagné d'une liste de recommandations chiffrées pour prioriser les travaux de rénovation.
  2. Contactez plusieurs artisans ou entreprises possédant la mention RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), condition sine qua non pour bénéficier des aides de l'État et des fournisseurs d'énergie. Demandez plusieurs devis et comparez-les.
  3. Consultez les aides disponibles, vérifiez leurs conditions et leur date de validité.
  4. Programmez vos travaux en fonction de leur priorité et du calendrier, en évitant de les planifier pendant l'hiver pour certains chantiers.

Si vous souhaitez anticiper la venue d'un diagnostiqueur professionnel ou réaliser des travaux avant de demander un nouveau DPE, vous avez aussi la possibilité d’utiliser le simulateur DPE Thermor. Il vous permettra d'identifier les travaux d'amélioration nécessaires et les aides financières qui pourraient vous être accordées.

Aides et subventions pour améliorer le DPE de son bien

Pour encourager l'isolation des logements les plus énergivores et le remplacement des chauffages aux énergies fossiles, diverses aides financières sont proposées aux propriétaires-bailleurs par l'État, les collectivités locales et les fournisseurs d'énergie. Voici les aides auxquelles vous pourriez prétendre :

  • Loc’Avantages : Il s’agit d’un dispositif de réduction fiscale nécessitant l'envoi d'un formulaire sur la plateforme de l'Agence nationale de l'habitat (Anah).
  • MaPrimeRénov’ propriétaires bailleurs : Une aide financière pour les travaux de rénovation énergétique.
  • Dispositif Denormandie : Il offre une réduction d'impôt pour la rénovation de logements anciens.
  • Déficit foncier : Il est applicable lorsque les revenus fonciers sont inférieurs aux charges.
  • Certificats d’Économies d'énergie (CEE) : Il s’agit d’incitations financières pour encourager l'efficacité énergétique.
  • Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique.
  • Exonération de taxe foncière : Elle peut vous être octroyée sous certaines conditions.
  • TVA à taux réduit : Un taux réduit (TVA à 10 %) est appliqué sur les travaux éligibles en passant par un artisan RGE.

Certaines aides sont cumulables, mais leur attribution dépend de divers facteurs comme :

  • le type d'habitation ;
  • le taux d'imposition ;
  • les revenus ;
  • les performances énergétiques du bien, etc.

Bon à savoir : Il faut distinguer les aides destinées aux propriétaires-occupants de celles réservées aux propriétaires-bailleurs. Par exemple, le Prêt Avance Rénovation (PAR) est spécifique aux propriétaires occupants, et ne concerne donc pas les propriétaires mettant en location leur bien.

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Impact du DPE sur la valeur locative d'un bien

La valeur locative d'un bien immobilier peut être impactée par le DPE de diverses manières.

D’abord, la sensibilité des locataires aux enjeux environnementaux et énergétiques est en forte croissance. Ils privilégient donc dans leurs recherches les biens économes en énergie. Un bien dont le DPE est bon sera ainsi plus attractif et le propriétaire pourra se permettre de revoir à la hausse le loyer.

Ensuite, l’inclusion obligatoire du DPE dans les annonces permet aux locataires de comparer les performances énergétiques des biens visités. Cela influence logiquement le choix des futurs locataires en faveur des biens les plus performants. Les bailleurs des logements les plus énergivores sont ainsi incités à réduire le loyer pour avoir une chance de trouver un locataire, ou bien à réaliser des travaux de rénovation pour améliorer le DPE.

Bon à savoir : Depuis 2021, le DPE impacte le calcul de la taxe foncière :

  • Les propriétés classées A ou B bénéficient d'un abattement sur la taxe foncière ;
  • Tandis que celles classées F ou G subissent une majoration.

Cette mesure encourage les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur bien pour obtenir une réduction de la taxe foncière.

L'avenir du DPE et son influence sur le marché immobilier locatif    

Le nouveau DPE marque un tournant majeur dans le secteur de la location immobilière en France. Grâce à des méthodes de calcul améliorées, une échelle de notation transparente et des recommandations pour accroître l'efficacité énergétique, le DPE révisé offre une transparence accrue et des informations plus précises.

Cette évolution permet aux locataires de prendre des décisions éclairées en faveur de logements plus économes en énergie.

Bien que les interdictions de location pour les logements moins performants suscitent des inquiétudes, la réforme du DPE incite les propriétaires à investir dans la rénovation énergétique, avec des avantages financiers considérables. Grâce aux dispositifs d’aide et aux accompagnements, les propriétaires bailleurs s’adaptent rapidement à ces nouvelles réglementations, et contribuent ainsi à un marché locatif plus transparent et plus durable.


Sources :